L'année 2023 touche à sa fin. Quelles leçons retenir et quelles perspectives pour 2024 ? Entre l'impact des taux d'intérêt, les fluctuations de prix et les changements dans les grandes villes françaises, le pouvoir d’achat des acteurs immobiliers ne cessent d’être revu à la baisse. Le marché immobilier est en pleine mutation et 2024 devrait être une année de stabilisation et d’opportunités immobilières. Quelles perspectives et à quoi s’attendre ? Hosman vous éclaire.

L’année 2023 a été synonyme de hausse des taux d’intérêt. Des chiffres exceptionnels avec des taux d’intérêt multipliés par 4 en 20 mois et passant le cap des 4%. Pour un prêt d’une durée de 25 ans, le taux moyen de 2023 est affiché à 4,40% et 4,25% en moyenne sur 20 ans en 2023. La hausse des taux s’explique globalement par la persistance de la situation économique inflationniste, la hausse des taux directeurs de la BCE (la dernière hausse a eu lieu le 20/09/2023 à hauteur d’environ 4,5%) et de facto la hausse des taux d’intérêt appliqué par les banques commerciales. 

Cette hausse des taux entraîne une perte du pouvoir d’achat des acheteurs mais également des conditions d’accès au prêt de plus en plus difficiles. On constate une baisse de capacité d’emprunt de 24%. Un ménage qui pouvait emprunter 300 000€ en 2021 ne peut emprunter que 200 000€ aujourd’hui. De plus, la durée moyenne d’un crédit immobilier est aujourd’hui d’environ 23,5 ans contre 21,5 ans en 2021 et un apport moyen de 23% en 2023 contre 22% en 2021. En moyenne, en France, les acheteurs ont perdu 10,5m2 de pouvoir d’achat immobilier en 2023 comparé à 2022 (d’après Pretto). 

Les acheteurs ayant moins de capacité d’achat et les prix n’ayant pas suffisamment baissé, la demande ne rencontre alors plus l’offre. Le marché se voit donc paralysé et les stocks des biens augmentent. 

En 2023 Hosman compte +42% de stock avec +44% à Lyon, +43% à Paris, +38% à Bordeaux, +35% à Marseille et +34% à Nantes. De manière générale c’est une hausse des stocks de plus de 50% pour les appartements depuis janvier 2022 en France.

Du fait de la hausse des stocks, les prix de vente tendent à la baisse mais dans une proportion moins importante. A Nantes c’est une baisse de -4,8% sur un an, à Paris c’est déjà 8 arrondissements qui sont passés sous la barre des 10 000€ du m2 avec une baisse de 6,5% en 2 ans. A Lyon c’est une baisse comprise entre 8 et 10% sur l’année 2023 et enfin Bordeaux a connu une baisse comprise entre 8 et 10% sur une année.

Les vendeurs parvenant donc moins à vendre leurs biens en 2023 les délais de vente se rallongent. Fin 2022 est devenu le point de bascule avec une accélération de la hausse des délais de vente depuis septembre 2023. C’est environ 92 jours sur le 3ème trimestre 2023 contre 64 jours en moyenne en 2022 sur Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes et Marseille. 

Du fait d’un allongement de ces délais de vente, les acheteurs se trouvent davantage en position de négociation et augmentent leur marge.

En effet, en 2023 la marge de négociation est de 6,7% contre 4,4% en 2022 avec une tendance autour des 9% depuis le mois de septembre 2023 (selon Hosman) (en novembre et décembre 2023 Hosman enregistre une marge de négociation supérieure à 10% sur leurs biens). En 1 an, la marge de négociation des acheteurs a presque doublé. C’est environ 70% des biens dans les grandes villes qui sont négociés à la baisse. 

Par exemple pour un appartement proposé à 500 000€ ce sont 25 500€ négociés par les acquéreurs. Dans ce contexte de marché baissier, revoir sa stratégie d’achat semble essentiel. Considérer des biens avec des prix affichés supérieurs de 10 à 15% à sa capacité d’emprunt peut paraître pertinent. Re considérer les vieilles annonces est également une stratégie qui permet d’accéder à des biens qualitatifs et en adéquation avec ces critères d’achat. Il ne faut pas penser qu’un bien qui reste plus de 2 mois à des gros défauts, il s’agit, la plupart du temps, d'un bien proposé à un prix trop cher à la vente.

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L’année 2023 se termine donc laissant place à beaucoup d’incertitudes. Cependant, 2024 se profile et il est temps de regarder quelles en sont les perspectives. Les taux d’intérêt devraient venir se stabiliser autour des 5%. A cela s’ajoute le fait que les crédits immobiliers ne peuvent pas être accordés si les mensualités dépassent 35% du revenu disponible des emprunteurs. Les ménages qui souhaitent emprunter doivent donc faire un choix entre augmenter leur mensualité, augmenter leur apport ou tout simplement se positionner sur un bien moins cher. 

Selon Meilleurs Agents le volume de transaction immobilière est également attendu à la baisse (environ 800 000 ventes d’ici à septembre 2024) soit un recul de 10% des transactions anticipé pour 2024, pour autant nous ne devrions pas revenir à des chiffres records atteints en 2008 avec moins de 600 000 transactions.

Pour ce qui est de la baisse des prix, il est annoncé une réduction moyenne d’approximativement 4%. A celà s’ajoute une inflation qui devrait venir se stabiliser autour des 2% selon Meilleurs Agents à l’horizon 2025. Ainsi Aloys De Lobkowicz (Sales Performance Manager de Hosman) confirme que “Le marché devrait commencer à s’équilibrer à partir de 2024, en faveur des acheteurs. Les taux d’intérêts devraient rester constants alors que les prix vont continuer à baisser pour rattraper cette hausse des taux des 12 derniers mois.”

Cette période de stabilité, associée à une réduction des coûts et à une politique de crédit légèrement plus souple pourrait aider à redynamiser l’activité transactionnelle. L’année 2024 sera l’occasion d’investir mais également le moment pour de nombreux acquéreurs de revenir sur le marché après une année difficile. Que vous soyez propriétaire de votre bien principal, acheteur ou bien investisseur, 2024 sera pour vous l’opportunité de négocier et de revoir les taux de votre prêt immobilier à la baisse. L’année 2024 est également un droit à l’entrée sur le marché immobilier. En effet vous vendrez certes vos biens légèrement moins cher mais cela sera également une opportunité pour vous d’acheter moins cher et de concrétiser vos projets immobiliers.

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