Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) reste au cœur des préoccupations immobilières en 2025. Conçu pour informer acheteurs, locataires et investisseurs sur la consommation d’énergie d’un logement, le DPE a connu plusieurs réformes récentes pour le rendre plus fiable et contraignant. À partir du 2025, de nouvelles mesures issues de la loi Climat & Résilience entrent en vigueur : ainsi, les logements classés G (les pires énergétiquement) seront interdits à la location dès le 1er janvier, et un audit énergétique est désormais obligatoire à la vente pour les logements F et G (dont l’acte de vente est signé depuis avril 2023) – cette obligation s’étendra aux logements classés E à compter du 1er janvier 2025.
Nouvelles mesures et évolutions du DPE en 2025
Interdiction de louer les passoires thermiques (classe G) à compter de 2025 – Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location. Cette interdiction s’applique aux nouveaux baux et aux renouvellements de contrats en cours. À terme, les classes F seront interdites à la location à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034. Cette échéance réglementaire pousse les bailleurs à rénover leurs biens pour conserver leur mise en location.
Audit énergétique obligatoire à la vente des logements très énergivores – Depuis avril 2023, un audit énergétique doit être fourni pour toute vente de logement classé F ou G au DPE. Cet audit détaille les travaux à envisager et les aides mobilisables. Cette obligation s’étend aux logements classés E à compter du 1er janvier 2025. Ces mesures visent à informer l’acheteur et l’inciter à planifier des rénovations.
Fiabilisation et modernisation du DPE – Un plan gouvernemental de mars 2025 renforce le dispositif DPE. Il prévoit notamment des contrôles accrus des diagnostiqueurs (utilisation d’IA pour détecter des fraudes) et de nouvelles sanctions contre les professionnels malhonnêtes. Plus visuel, chaque DPE contiendra un QR code vérifiable dès septembre 2025. Par ailleurs, les logements de petite surface (<40 m²) bénéficient depuis juillet 2024 de seuils revus, sortant certains studios des classes F/G.
Maintien des aides à la rénovation – En 2025 le dispositif MaPrimeRénov’ reste stable et accessible. Les subventions pour les gestes isolations et les rénovations d’ensemble sont reconduites à un niveau élevé, et elles peuvent se combiner avec d’autres soutiens (éco-prêt à taux zéro, Certificats d’Économies d’Énergie, aides locales, etc.). Ce contexte favorable encourage les propriétaires à engager les travaux nécessaires avant les échéances légales.
Grâce à ces réformes, le DPE s'impose progressivement comme un critère incontournable dans les transactions immobilières. Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, cela implique une vigilance accrue sur la performance énergétique des biens, avec des conséquences directes sur les prix, la possibilité de louer ou non, et la planification éventuelle de travaux de rénovation. Marché immobilier 2025, nos conseils pour vendre son bien
Tendances du marché immobilier liées au DPE
Le coût d’un logement s’avère de plus en plus lié à sa performance énergétique. Les statistiques des Notaires et des médias montrent que les logements mal classés (F/G) subissent de fortes décotes, tandis que les logements économes (A/B) ont une « valeur verte » grandissante. Par exemple, en 2023 les maisons anciennes classées F ou G en Nouvelle-Aquitaine se vendaient en moyenne 25% moins cher que des maisons similaires classées D, contre -22% en 2022. En Bourgogne et dans les Hauts-de-France, la décote atteignait respectivement -24% et -23%. À l’inverse, les logements très performants bénéficient d’une plus-value : certains appartements A ou B en Occitanie ont vu leur prix moyen bondir de +20% en 2023 (contre +17% en 2022). Ces écarts s’expliquent en partie par les échéances réglementaires (fin prochaine des locations G).
Part des logements énergivores en vente – En 2023, la part des logements anciens F-G parmi les ventes se maintient à un niveau élevé (environ 17% du total, un record de la dernière décennie). Elle a certes augmenté de 5 points en 2022 mais n’a progressé que d’un point supplémentaire en 2023. Pour les maisons anciennes, la part F-G est plus élevée (~19%) que pour les appartements (~12%). À Paris, le constat est particulièrement marquant : environ 32% des appartements vendus en 2024 étaient classés F ou G, reflétant l’ancienneté du bâti parisien.
Prix de vente et classe énergétique – Le DPE influence clairement le prix (toutes choses égales par ailleurs). En 2023, le prix médian des logements A/B a augmenté (+1% pour les appartements anciens, +2% pour les maisons) malgré un contexte global de baisse des prix. À l’inverse, les classes F-G ont vu leurs prix baisser de -6% pour les appartements et -3% pour les maisons sur un an. Par région, les décotes maximales étaient de l’ordre de -10% (Île-de-France grande couronne) à -14% (Grand Est) pour les appartements, et jusqu’à -25% pour certaines maisons (Nouvelle-Aquitaine). Ces données chiffrées confirment l’émergence d’une « valeur verte » sur le marché immobilier.
Types de biens et localisation – Les plus petites surfaces sont surreprésentées parmi les passoires énergétiques. En 2023, 52% des appartements F/G du marché (anciens, <40 m²) étaient de petite taille, contre seulement 25% pour l’ensemble des ventes d’appartements. Géographiquement, les régions littorales et urbaines récentes ont en général une proportion plus faible de passoires : par exemple, en zone littorale, 12% des ventes étaient F-G (contre 16% du total). Au contraire, les vieilles communes comme Paris ou certains départements intérieurs (Cantal, Creuse) présentent souvent une proportion de logements énergivores très supérieure à la moyenne nationale. Ces tendances poussent de nombreux propriétaires de passoires à vendre rapidement, d’autant que les futurs achats (« relay buying ») privilégient les logements sobres énergétiquement.
Dans l’ensemble, les analyses concluent que les DPE médiocres pèsent sur le prix et la demande : un logement classé G se négocie désormais significativement moins cher qu’un logement D équivalent, alors que la prime pour un A/B peut dépasser 10% à 20% selon la région. Ces données reflètent l’évolution des mentalités (préoccupation climatique, coût de l’énergie) et des normes (loi Climat, obligation d’audit, etc.) sur le marché immobilier.
Conseils pratiques
Travaux pour améliorer son DPE
Pour améliorer la classe DPE d’un logement, l’accent doit être mis sur l’isolation et le système de chauffage. Parmi les travaux prioritaires :
Isolation des combles (perdus ou aménagés), des murs et des planchers, afin de réduire les déperditions thermiques.
Remplacement du système de chauffage par une solution plus performante (pompe à chaleur, chaudière à condensation, poêle à granulés) pour diminuer la consommation d’énergie.
Amélioration de la ventilation pour limiter les pertes de chaleur et garantir la qualité de l’air.
Fenêtres et huisseries : poser du double ou triple vitrage de bonne performance.
Éclairage et appareils : passer aux lampes LED et aux équipements basse consommation peut légèrement améliorer le résultat du DPE.
En pratique, il est recommandé de réaliser un audit énergétique complet (différent du DPE) pour établir un plan de travaux optimal. Hosman propose ce service via ses diagnostiqueurs partenaires, afin de vous aider à cibler les bons leviers d’amélioration, maximiser les gains énergétiques, et sécuriser votre projet immobilier. Quels travaux pour augmenter son prix de vente ?
Aides financières existantes
De nombreuses aides permettent de financer ces travaux :
MaPrimeRénov’ : principale subvention de l’État pour la rénovation énergétique. Son montant dépend des revenus du ménage et du gain écologique des travaux. En 2025, MaPrimeRénov’ reste pleinement accessible et cumulable avec d’autres aides.
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : prêt sans intérêt jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour financer la part de travaux restante après subventions. Il est cumulable avec MaPrimeRénov’. L’éco-PTZ est ouvert sans condition de ressources et se demande facilement en banque.
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : les fournisseurs d’énergie accordent des primes (comme les “coup de pouce” isolation/chauffage) pour inciter aux économies d’énergie. Ces primes s’additionnent souvent à MaPrimeRénov’ et à l’éco-PTZ pour couvrir une part importante des dépenses.
Aides locales et Fonds Chaleur : certaines collectivités territoriales (régions, départements, communes) et l’Agence nationale de l’habitat (Anah) proposent des subventions spécifiques pour la rénovation. Le site france-renov.gouv.fr ou les conseillers France Rénov’ renseignent sur les aides régionales.
Autres dispositifs : TVA réduite (5,5%) sur les travaux, Prêt Avance Rénovation pour les propriétaires bailleurs, etc.
Grâce à ces aides cumulées, la rénovation énergétique peut être largement financée. Par exemple, on peut coupler MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ et une prime CEE pour isoler ses combles, ce qui réduit presque à néant le reste à charge. Il est conseillé de simuler ces aides sur le site MonServicePublic ou via France Rénov’, et de faire valider les devis avant de débuter les travaux. Toutes les aides disponibles dans l'immobilier
Bien vendre ou louer selon la performance énergétique
Enfin, pour vendre ou louer dans de bonnes conditions :
Affichage et transparence : mentionnez clairement l’étiquette DPE dans votre annonce immobilière (c’est légalement obligatoire pour les classes F et G). Pour les logements F/G, indiquez aussi que des travaux sont conseillés, afin de ne pas tromper l’acheteur/locataire.
Audit et diagnostics : si votre logement est F ou G, sachez qu’un audit énergétique complet est requis depuis avril 2023 (et obligatoire pour toute promesse ou acte de vente signé depuis cette date). Ce document renforce la confiance de l’acheteur en listant les travaux possibles et aides associées.
Mise en valeur du DPE : si votre logement obtient une bonne classe (A à C), c’est un argument de vente : faible facture d’énergie, confort optimal. Mettez en avant les étiquettes A/B sur les annonces et lors des visites. Cela peut justifier un prix plus élevé ou une vente/ location plus rapide, car les acquéreurs cherchent à limiter leur budget énergétique.
Loyer et obligations du bailleur : pour la location, respectez les nouvelles règles : depuis août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement F ou G tant que des travaux de rénovation ne sont pas faits. Et à partir du 2025, vous ne pourrez plus louer un logement classé G du tout. Si vous possédez un passoire thermique, songez donc à planifier au plus vite des travaux (un bail peut être suspendu et le logement rendu indécent sinon).
Négociation du prix : sachez que l’acheteur prend désormais en compte le coût des travaux futurs. Pour un logement mal classé, vous devrez sûrement accepter une décote pour que la vente se réalise, tandis qu’un logement économe peut se vendre plus cher. Anticipez ces effets en fixant un prix réaliste ou en faisant réaliser un DPE récent et fiable.
Conclusion – Passez à l’action ! Le DPE est devenu un élément structurant du marché immobilier. Entre nouvelles réglementations et « valeur verte » montante, tous les acteurs du secteur – vendeurs, bailleurs, acheteurs – doivent tenir compte de la performance énergétique d’un logement. Chez Hosman, on accompagne nos clients dans chaque étape de leur projet immobilier, y compris l’optimisation de la performance énergétique. En choisissant notre offre à commission fixe, vous réalisez des vraies économies sur les frais d’agence, tout en ayant accès à des partenaires qualifiés, dont des diagnostiqueurs certifiés pour réaliser votre DPE ou audit énergétique. Combinée à des travaux bien ciblés et financés via des aides comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ, cette stratégie peut nettement augmenter la valeur de votre bien. Valorisez intelligemment votre logement et préparez sereinement sa mise en vente ou en location avec Hosman.
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