L'impôt sur la fortune immobilière ou IFI : définition et calcul

En 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune a été supprimé pour laisser place à un nouvel impôt : l'impôt sur la fortune immobilière ou IFI. Il s’agit d’un impôt auquel vous êtes soumis si la valeur nette de votre immobilier est supérieure à 1,3 millions d’euros. L’IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine imposable au 1er janvier de l’année d’imposition, soit après déduction des dettes existant à cette date à condition de pouvoir les justifier. 

Calcul de l’IFI 




Barème de l’IFI 


L'impôt sur la fortune immobilière est un impôt soumis aux individus qui détiennent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition. L’IFI se calcule selon un barème dégressif, sachant que le calcul de cet impôt commence à 800 000 euros.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux IFI 2021

Jusqu'à 800 000 € 0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 € : 0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 € : 0,70 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 € : 1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 € : 1,25 %
Supérieure à 10 000 000 € : 1,50 %


Système de décote 


Un mécanisme de décote a été instauré pour les patrimoines n’excédant pas un certain seuil, soit les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 millions d’euros et 1,4 millions d’euros. Celle-ci vient s’appliquer sur le montant de l’IFI calculé selon le barème en vigueur. Le montant de la décote s’obtient via la formule suivante : 17 500 euros –  1,25 % du montant du patrimoine net taxable.

Exemple calcul IFI avec la décote applicable 
Si votre patrimoine net taxable est de 1,35 millions d’euros au 1er janvier 2021, il sera imposé de la façon suivante : 
Impôt sur la fortune immobilière avant la décote = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €
Décote applicable=17 500 € - (1,35 million € x 1,25 %) = 625 €
Montant de l’IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €

Pour réaliser une estimation selon les taux de l’IFI 2021, il existe plusieurs simulateurs en ligne, notamment via le site officiel de l'administration française

Plafonnement 


L’IFI est plafonné en fonction des revenus afin d'éviter que le montant cumulé des impôts – les revenus de 2020 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajoutés à l’IFI 2021 – n’excèdent pas 75% de vos revenus perçus en 2020. En cas de dépassement, la différence est soustraite au montant de l'impôt sur la fortune immobilière.

Réduction d'impôt sur la fortune immobilière 


Sachez que les dons versés à des organismes d’intérêt général entraînent une réduction d’impôt équivalente à 75% de la somme reversée, dans la limite de 50 000 euros. 

Qui est concerné par l’IFI ? 


Le foyer fiscal pris en compte pour l’IFI est composé des époux(ses) quel que soit le régime matrimonial, des couples pacsés, des concubin(e)s, des célibataires, veufs, divorcés, séparés et des enfants mineurs. 

Le foyer fiscal de l’impôt sur la fortune immobilière peut être différent du foyer fiscal de l’impôt sur le revenu. C’est-à-dire qu’un enfant majeur forme un foyer fiscal IFI indépendant de celui de ses parents dès lors qu’il possède un patrimoine net imposable personnel supérieur à 1,3 millions d’euros et ce, même s’il est rattaché au foyer fiscal de l’impôt sur le revenu de ses parents. 

Quels sont les biens imposables ? 


Le patrimoine net taxable servant de base au calcul de l’IFI s’obtient en prenant la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers auquel on soustrait les dettes déductibles. 

Les biens imposables 


Sont notamment considérés comme des biens imposables :  
- les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, tels que :
 - les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..), sachant qu’un abattement de 30 % de la valeur vénale du bien est à déduire pour la résidence principale ;
 - les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition ;
 - les bâtiments classés monument historique ;
- les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)
-  les immeubles ou fraction d'immeubles détenus indirectement via titres et parts de sociétés
- les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Remarque : certains biens font l’objet d’une exonération comme les bois et forêts, les biens ruraux loués par bail à long terme, etc.

Les dettes déductibles 


Pour être déduites, les dettes doivent remplir trois conditions : être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal, exister au 1er janvier de l'année d'imposition et être afférente aux actifs imposables. Certaines dettes ne peuvent néanmoins être déductibles, même si elles réunissent les trois critères. La part des impôts qui équivaut aux revenus des biens immobiliers n’est pas déductible (comme les revenus fonciers par exemple) ni les impôts soumis à l’occupant, à l’instar de la taxe d’habitation. 


La déduction de dette peut concerner les dépenses suivantes : 
  • Travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement
  • Travaux d'entretien dus par le propriétaire ou payés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire
  • Acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
  • Acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
  • Paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière ou droits de succession)

Comment déclarer et payer l’impôt sur la fortune immobilière ?


L’IFI est à déclarer au même moment que l’impôt sur le revenu, sachant que la date limite de déclaration dépend du fait que vous payez l’impôt en ligne ou par papier. La somme à payer est communiquée sur un avis d’imposition différent de celui de l’impôt sur le revenu. Généralement la date limite de règlement est le 15 septembre de l’année d’imposition pour les paiements non dématérialisés et le 20 septembre de l’année d’imposition pour les paiements en ligne. 

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