Marché immobilier à Marseille : la ville la plus attractive en 2023 ?

Par Clément

Sales @ Hosman

Lecture : 4 min

25 janvier 2023

Depuis le début de la crise sanitaire, l’attractivité du marché immobilier à Marseille n’a cessé de croître. La demande en logements y est très forte et les prix au m2 ont continué d’augmenter : +14,1% en moyenne en seulement 1 an.  Un record sur le territoire national. Malgré une baisse des prix sur l’ensemble du territoire Français, les prix immobiliers à Marseille continuent d'augmenter alors que la plupart des grandes villes connaissent un nouveau ralentissement (Paris ou encore Lyon).
 
Marseille est-elle devenue la ville la plus recherchée par les acheteurs en France ? Jusqu'où va aller la hausse des prix de l'immobilier à Marseille ? Zoom sur ce marché en plein boom. 


Prix immobilier à Marseille : une explosion des prix "normale"


Le prix du m2 à Marseille rattrape son retard


En effet, le marché immobilier à Marseille a longtemps souffert d’une sous-évaluation de la valeur de son immobilier. Le prix du m2 à Marseille était en enfin bien loin des prix au m2 qu'on pouvait voir à Paris, Lyon ou encore Bordeaux. Boudée par les acheteurs car Marseille n'avait pas bonne presse, la ville est désormais sous le feu des projecteurs et rattrape son retard. Le prix au m2 à Marseille enregistre 14,1% de hausse sur 1 an pour atteindre aujourd’hui 3 855€ pour les appartements en vente et 4 530€ pour les maisons en vente. Elle se rapproche petit à petit de Lyon (5 277 euros par m2 en moyenne), et Nice (5 175 euros par m2 en moyenne).


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Le prix du m2 à Marseille augmente vite dans certains arrondissements


Selon les chiffres du baromètre LPI-SeLoger, la hausse des prix de l’immobilier à Marseille est particulièrement visible dans six des seize arrondissements qui composent la ville. Le prix du m2 dans le 10e arrondissement de Marseille (Les Chartreux, La Blancarde...) affiche ainsi pas moins de 15,7 % de hausse annuelle pour atteindre plus de  3000 €. Quant au prix immobilier dans le 7e arrondissement de Marseille (Les Goudes, Bonneveine, Montredon…), il enregistre la même progression (+ 11,8 %) et s’affiche à plus de 4 000 € par m2.  Ailleurs, l’augmentation est de : 

  • 13,1 % sur 1 an dans le 3e arrondissement (2 360 €/m2).
  • 9,2 % sur 1 an dans le  14e (1 994 €/m2).
  • 10,6 % sur 1 an dans le 13e (2 763 €/m2)
  • 6,6 % sur 1 an dans le 9e (3 335 €/m2).

Prix immobilier à Marseille : les prix au m2 par arrondissement


Voici la moyenne des derniers prix de l'immobilier à Marseille (source Meilleurs Agents) arrondissement par arrondissement :


  • Estimation appartement : 3 410€
  • Estimation maison : 4 749€



  • Estimation appartement : 3 818€
  • Estimation maison : 3 692€


  • Estimation appartement : 2 213€
  • Estimation maison : 2 922€


  • Estimation appartement : 3 250€
  • Estimation maison : 4 296€


  • Estimation appartement : 3 709€
  • Estimation maison : 4 366€


  • Estimation appartement : 4 290€
  • Estimation maison : 5 455€


  • Estimation appartement : 5 743€
  • Estimation maison : 6 586 €


  • Estimation appartement : 5 287€
  • Estimation maison : 6 473€


  • Estimation appartement : 4 037€
  • Estimation maison : 5070€


  • Estimation appartement : 3 351€
  • Estimation maison : 3 974€


  • Estimation appartement : 3 994€
  • Estimation maison : 4 114€


  • Estimation appartement : 4 183€
  • Estimation maison : 5 019€


13013
  • Estimation appartement : 3 632€
  • Estimation maison : 3 827€


13014 
  • Estimation appartement : 2 579€
  • Estimation maison : 3 273€


13015
  • Estimation appartement : 2 547€
  • Estimation maison : 3 012€


13016
  • Estimation appartement : 3 743€
  • Estimation maison : 3 540€



Immobilier à Marseille, la tension y est très forte


L’indice de tension immobilière à Marseille est l’un des plus élevés comparé aux grandes villes françaises. Cet indice permet de comprendre la tension du marché immobilier en comparant le nombre d’acheteurs présents sur le marché et le nombre de biens immobiliers à vendre. Plus cet indice est élevé, plus le marché est tendu. Car l'offre est rare. 

En janvier 2023, l’ITI à Marseille est de 16%, ce qui signifie qu’il y a 14% d’acheteurs en plus que de nombre de biens à vendre. 

Les causes de ce déséquilibre entre l’offre et la demande sont d’une part, le renouvellement du parc immobilier marseillais qui est très lent avec de nombreuses habitations anciennes détériorées et donc non habitables et d’autre part, la production de logements neufs qui est clairement insuffisante comparé à la forte demande actuelle. 

 

Immobilier à Marseille : Le 7e et 8e arrondissement toujours autant en vogue 


Les 7e et 8e arrondissements de Marseille restent en tête des quartiers qui attirent le plus les acheteurs. Les appartements familiaux y sont notamment très recherchés. En effet, ce secteur possède de nombreux espaces verts et borde le parc national des Calanques. Vivre dans le 8e arrondissement, c’est vivre en ville avec des impressions de campagne, un cadre de vie qui est donc très apprécié des familles. 

Ces quartiers bénéficient également des meilleures vues sur la ville. Un argument de taille au moment d’investir. Pour les secteurs Bompard et Le Pharo, vous pouvez compter environ 5 000 € le mètre carré. Un prix bien au-dessus de la moyenne de la métropole. Les prix immobiliers à Marseille sont donc relativement élevés.  De plus, la forte demande réduit les délais de vente qui sont déjà très courts : environ 7 jours pour vendre un appartement dans ce secteur. 

Dans les quartiers du Prado, de Périer et du Roucas-Blanc, les hôtels particuliers et les villas sont aussi très demandés. Avec tant de succès, de nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour dans ces quartiers.


Prix immobilier à Marseille, l’attractivité de sa périphérie  en hausse


Plusieurs villes situées aux alentours de Marseille offrent un cadre de vie exceptionnel tout en faisant profiter à ses habitants du rayonnement de la cité phocéenne. De nombreux acquéreurs l’ont bien compris… 

En restant à proximité de Marseille, certaines villes offrent en effet de belles opportunités pour investir dans l’immobilier. Par exemple, Allauch et Aubagne proposent des programmes immobiliers neufs oscillant entre 3 700 € et 4 400 € le mètre carré.

D’autres villes comme Cassis sont très recherchées, mais les prix y sont très élevés  : comptez en moyenne 7 790 euros pour un appartement et plus de 9 470 euros du m2 pour une maison. La périphérie de Marseille profite du contexte propice des prix immobiliers marseillais tout en offrant une série d’avantages non-négligeables : une situation géographique privilégiée et une ville à taille humaine qui attirent les familles aisées à la recherche d’un environnement plus paisible sans pour autant perdre les atouts de la métropole.


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