Immobilier à Marseille : la ville la plus attractive en 2022 ?

Par Clément

Sales @ Hosman

Lecture : 3 min

21 mars 2022

Depuis le début de la crise sanitaire, l’attractivité de Marseille n’a cessé de croître. La demande en logements y est forte et les prix au m2 ont continué d’augmenter : +10% en moyenne en 2 ans.
Est-ce toujours le cas en ce début d’année ? La tension à Marseille a-t-elle commencé à ralentir ou au contraire, est-il de plus en plus difficile de trouver un bien immobilier à acheter ? 


Les prix à Marseille explosent dans certains arrondissements


Marseille rattrape son retard 

Marseille a longtemps souffert d’une sous-évaluation de la valeur de son immobilier mais depuis quelques années, l’écart de prix constaté à Marseille par rapport à d’autres grandes métropoles comme Nice ou Lyon, est en train de se réduire. 

Le prix au m2 à Marseille enregistre 7,3 % de hausse sur 1 an pour atteindre aujourd’hui 3 290 € pour les appartements en vente et 4 100 €pour les maisons en vente.




Une situation post-confinement qui permet ainsi à la cité phocéenne de combler petit à petit le retard qui la sépare encore d’autres grandes métropoles comme Lyon (5 705 € du m2) ou Nice ( 4 491 € du m2). 

Selon les chiffres du baromètre LPI-SeLoger, la hausse est particulièrement visible dans six des seize arrondissements qui composent la ville. Le prix du m2 dans le 4e arrondissement de Marseille (Les Chartreux, La Blancarde...) affiche ainsi pas moins de 13,3 % de hausse annuelle pour atteindre 2 896 €. Quant au prix immobilier dans le 8e arrondissement de Marseille (Les Goudes, Bonneveine, Montredon…), il enregistre la même progression (+ 13,3 %) et s’affiche à 4 470 €.  Ailleurs, l’augmentation est de : 

  • 10,8 % sur 1 an dans le 1er arrondissement (3 164 €/m2).
  • 9,2 % sur 1 an dans le 2e (3 170 €/m2).
  • 12,6 % sur 1 an dans le 6e (4 090 €/m2).
  • 12,2 % sur 1 an dans le 9e (3 100 €/m2).

Mais les prix stagnent depuis 2 mois


En revanche, depuis la rentrée les prix de l'immobilier à Marseille sont en légère stagnation. Ce phénomène n'est pour autant pas inquiétant, puisque le nombre de biens à vente à la rentrée et toujours supérieur au nombre de biens en vente en fin d'année. Avec plus de biens en vente, les prix au m2 se stabilisent car la tension est moins forte.

Le tension immobilière reste toujours très forte à Marseille et les prix devraient continuer d'augmenter en 2022. 




La tension immobilière est très forte à Marseille


L’indice de tension immobilière de Marseille est l’un des plus élevés comparé aux grandes villes françaises. Cet indice permet de comprendre la tension du marché immobilier en comparant le nombre d’acheteurs présents sur le marché et le nombre de biens immobiliers à vendre. Plus cet indice est élevé, plus le marché est tendu. 

En février 2022, l’ITI à Marseille est de 14%, ce qui signifie qu’il y a 14% d’acheteurs en plus que de nombre de biens à vendre. A titre de comparaison, l’ITI de Lyon est à 10% et celui de Bordeaux est à 11%. 

Les causes de ce déséquilibre entre l’offre et la demande sont d’une part, le renouvellement du parc immobilier marseillais qui est très lent avec de nombreuses habitations anciennes détériorées et donc non habitables et d’autre part, la production de logements neufs qui est clairement insuffisante comparé à la forte demande actuelle. 


 


Le 7e et 8e arrondissement toujours autant en vogue 


Les 7e et 8e arrondissements de Marseille restent en tête des quartiers qui attirent le plus les acheteurs. Les appartements familiaux y sont notamment très recherchés. En effet, ce secteur possède de nombreux espaces verts et borde le parc national des Calanques. Vivre dans le 8e arrondissement, c’est vivre en ville avec des impressions de campagne, un cadre de vie qui est donc très apprécié des familles. 

Ces quartiers bénéficient également des meilleures vues sur la ville. Un argument de taille au moment d’investir. Pour les secteurs Bompard et Le Pharo, vous pouvez compter environ 5 000 € le mètre carré. Un prix bien au-dessus de la moyenne de la métropole. De plus, la forte demande réduit les délais de vente qui sont déjà très courts : environ 7 jours pour vendre un appartement dans ce secteur. 

Dans les quartiers du Prado, de Périer et du Roucas-Blanc, les hôtels particuliers et les villas sont aussi très demandés. Avec tant de succès, de nombreux programmes immobiliers neufs voient le jour dans ces quartiers.


L’attractivité de la périphérie de Marseille en hausse


Plusieurs villes situées aux alentours de Marseille offrent un cadre de vie exceptionnel tout en faisant profiter à ses habitants du rayonnement de la cité phocéenne. De nombreux acquéreurs l’ont bien compris… 

En restant à proximité de Marseille, certaines villes offrent en effet de belles opportunités pour investir dans l’immobilier. Par exemple, Allauch et Aubagne proposent des programmes immobiliers neufs oscillant entre 3 600 € et 4 000 € le mètre carré.

D’autres villes comme Cassis sont très recherchées, mais les prix y sont très élevés  : comptez en moyenne 6 600 euros pour un appartement et plus de 8 700 euros du m2 pour une maison. La périphérie de Marseille profite du contexte propice de l’immobilier marseillais tout en offrant une série d’avantages non-négligeables : une situation géographique privilégiée et une ville à taille humaine qui attirent les familles aisées à la recherche d’un environnement plus paisible sans pour autant perdre les atouts de la métropole.

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