Baisse des prix de l’immobilier : rumeur ou réalité ?

La pandémie mondiale, qui s’est accompagnée de la crise sanitaire et de mesures restrictives, a-t-elle redistribué les cartes sur le marché immobilier ? Nouvelles envies des acheteurs, nouvelles perspectives pour les vendeurs, à l’aube de 2021, les experts étaient unanimes et annonçaient une baisse des prix de l’immobilier. A la fin du premier semestre, quel est le constat ? La chute de l’immobilier s’est-elle concrétisée ? Comment se positionner si vous êtes porteur d’un projet immobilier ? Hosman vous explique tout ce que vous devez savoir sur la baisse des prix de l’immobilier (ou pas) en 2021.


Assiste-t-on à une baisse des prix de l’immobilier ?

Malgré une légère baisse des prix suivie d’une stagnation dans certaines grandes villes à la sortie du second confinement, notamment à Paris, l’immobilier reste soutenu par deux piliers : des conditions de crédit très favorables et un surnombre d’acheteurs par rapport au nombre de vendeurs. Après plusieurs mois de confinement sévère, les études de notariat ont pu rapidement rouvrir leurs portes et les transactions immobilières ont repris. 2020 s’est d’ailleurs achevée sur un volume de transactions très légèrement inférieur à l’année précédente avec environ 980 000 transactions.


Un regain d’intérêt pour les villes de taille moyenne

La pandémie du Covid-19 a donné l’envie à de nombreux urbains de quitter les grandes villes pour des zones plus rurales : une envie d’espace vert, de calme et d’espace a fait évoluer les critères d’achats des certains acquéreurs au profit des villes moyennes, à proximité des grandes agglomérations. De ce fait, nombreuses sont les villes qui ont regagné en attractivité, notamment les communes périphériques de la région nantaise, de la région bordelaise, mais également de la région parisienne. Quelques chiffres : 

  • Les communes de Boulogne-Billancourt, d’Issy-les-Moulineaux, de Montrouge ou encore de Clichy ont vu les prix de leur marché immobilier augmenter de +1,3% sur l’ensemble des 3 derniers mois.

  • Pessac affiche un marché immobilier dynamique et relativement tendu avec un ITI de 6% et un prix au mètre carré de 3 445€ pour les appartements, et de 4 185€ pour les maisons, avec une hausse générale de +1,5% en un an.

  • Angers, de plus en plus prisée par les habitants des autres régions mais également des résidents du Pays-de-la-Loire, affiche une hausse de ses prix de +1,5%, et de plus de 10% sur les deux dernières années.

Nantes a connu notamment une hausse des prix de l’immobilier record : +12,3% en 2 ans (source : Meilleurs agents). En juin 2021, le nombre d’acheteurs est supérieur de 12% au nombre de biens à vendre, ainsi les vendeurs ne souhaitent pas mener une baisse des prix de l’immobilier. Et cette tendance se confirme, avec quelques hausses spectaculaires, comme à Angers, Metz et Orléans où les prix ont augmenté respectivement de +16,2%, +17,2% et +13,4% sur un an.

Les grandes métropoles ne sont pas boudées pour autant

La popularité des grandes villes n’est pas retombée pour autant, les acheteurs restent présents sur ces marchés historiques : la ville de Lyon a vu ses prix augmenter de plus de 10% sur les deux dernières années, tendance qui se confirme les 3 derniers mois avec une hausse de +0,9%. Même tendance pour Strasbourg avec +1,9% et Lille avec +1,6% pour les mois de mars, avril et mai (sources : Meilleurs Agents). 

Zoom sur Paris
La crise sanitaire a-t-elle rebattu les cartes de l’immobilier parisien ? La baisse des prix de l’immobilier est-elle avérée dans la capitale ? Finalement, le marché parisien n’a subi qu’une légère baisse des prix de l’immobilier en 2021, avec -0,30% en janvier, -0,19% en février et -0,43% en mars (source : baromètre Hosman). La baisse des prix de l’immobilier parisien témoigne d’un rééquilibrage des prix, qui avaient subi une augmentation spectaculaire depuis des années (+28,5% sur 5 ans).

Et dès le printemps dernier, le marché parisien a retrouvé des couleurs : pour la première fois depuis le début de l’année et après 8 mois de stagnation, le mois d’avril affiche une légère hausse des prix de l’immobilier à +0,31% ! Tendance confirmée dès le mois suivant avec +0,8% en mai. Cette augmentation est observée dans (presque) tous les arrondissements de la capitale. Cette baisse des prix de l’immobilier rapidement rattrapée va de pair avec l’augmentation du nombre d’acheteurs dans la capitale : avec un ITI de 10% en avril dernier, soit 5 points de plus qu’en décembre 2020, il est aujourd’hui de 11% pour la capitale. Marché historiquement dynamique, la tendance parisienne se confirme dès la fin du premier semestre. Malgré un tassement des ventes au début de l’année 2021, les indicateurs laissent espérer des volumes de transactions très dynamiques les prochains mois, et un effacement continu de la baisse des prix de l’immobilier.


A noter tout de même que la tension immobilière est à nuancer dans la capitale : on observe un excédent de stock de certains biens mis à la vente. Les raisons ? Des prix qui ne sont pas en adéquation avec le marché, ou un bien dit avec défauts, qui peut connaître des délais de vente plus longs.


Projet immobilier : se lancer ou attendre ?

Est-ce le bon moment pour vendre un logement ?

Comme expliqué plus haut, la tension immobilière est vive dans les grandes villes comme dans les moyennes communes : les acquéreurs sont présents et prêts à concrétiser leur projet immobilier. 

Bon à savoir : le prix au m² moyen en France (tout type de logement confondu) s’élève à 3 830 € en juin 2021 (source : Meilleurs agents).

Vendeurs, notez également que juin-juillet reste la (meilleure) période pour vendre : le moment coïncide avec un pic d’acheteurs sur le marché. Les projets immobiliers mis de côté pendant la période hivernale et à cause des incertitudes des mesures sanitaires ont laissé place à une envie de renouveau : en cette saison, les familles sont à la recherche de grandes surfaces pour espérer un déménagement avant les grandes vacances pour préparer au mieux la rentrée, et les parents s’intéressent au studio à louer pour leurs enfants étudiants à la rentrée universitaire prochaine.

Malgré un marché qui ne s’est pas retourné, les acheteurs sont plus attentistes qu’avant la crise. Les délais de vente peuvent être légèrement plus longs surtout pour les biens avec défauts. Pour vendre rapidement et au meilleur prix, il est important de choisir la meilleure stratégie avec un prix de vente cohérent.


Est-ce le bon moment pour acheter un logement ?

Se lancer dans un projet d’achat immobilier en cette période peut sembler risqué, avec les confinements successifs et la crainte d’une crise économique. Mais faut-il pour autant différer son projet immobilier ?
Avec l’accès à la propriété toujours soutenue par les banques et leur taux moyen d’emprunt à 1,13% en juin 2021, la demande de logements reste soutenue par les acheteurs, qui sont supérieurs au nombre de biens à vendre en moyenne de 11% sur le territoire français (source : Meilleurs agents), et les vendeurs ne veulent pas brader leurs biens immobiliers.

Acheteurs, sachez que le marché immobilier et ses prix suivent une saisonnalité et varient de 2 à 3% selon les périodes identifiées : printemps, été, automne ou hiver. La période juin-juillet correspond à la période où l’on trouve le plus de biens à vendre sur le marché.