L'année 2022 annonce-t-elle le retour de la négociation en immobilier ?

Par Grégoire

Sales @ Hosman

Lecture : 3 min

05 août 2022

 Il fut un temps où on avait l’impression que peu importe le type de bien immobilier à vendre, ce dernier partait au prix souhaité par le propriétaire sans négociation, dès la première visite même si le prix pouvait nous paraître trop cher. C’est surtout vrai pour les villes très tendues comme Paris, Nantes ou encore Bordeaux. La raison ? Un marché extrêmement tendu où le nombre d’acheteurs boosté par des conditions d’accès au crédit immobilier très favorables, ne faisait qu’augmenter alors que le stock de biens disponible à la vente, lui était limité. Résultat, il fallait souvent qu’une seule visite pour recevoir une offre au prix, sans conditions, même si l’appartement ou la maison étaient affichés à un prix largement au dessus de la moyenne du marché. Est-ce toujours le cas aujourd’hui ? Pas si sûr…. 
 
 

Des prix toujours en forte hausse ces dernières années…. 


Malgré la crise sanitaire, les prix de l’immobilier ont continué d’augmenter ces deux dernières années et, cela, sur l’ensemble du territoire français. Notons quand même que dans certaines villes, les prix au m2 ont stagné pendant plusieurs mois comme à Paris ou Bordeaux. En mars, les prix repartent globalement à la hausse dans l'ensemble des villes puisque c'est un mois qui marque le début de la haute saisonnalité en immobilier avec la reprise des projets. 

 

… mais des acheteurs de plus en plus vigilants 


Aujourd’hui, la différence entre le nombre de biens à vendre et le nombre d’acheteurs présents sur le marché se réduit. Cela signifie que les acheteurs font face à un stock de biens plus important et la compétition est moins rude. Ce n’est donc pas étonnant que lorsqu’un bien est affiché bien au-dessus du prix du marché, ils ne prennent plus la peine de se déplacer pour le visiter et tenter d’en négocier le prix. Avec la démocratisation des recherches de biens en ligne, il est aujourd’hui très facile d’identifier un appartement ou une maison bien plus cher que les prix en moyenne pratiqués dans un secteur. 
 
A cela s’ajoute une attention encore plus accrue sur des éléments qui n’avaient pas autant d’importance ces dernières années comme par exemple, les résultats du DPE. Avec l’augmentation du prix de l’énergie, ce dernier devient d’autant plus important pour les acheteurs et si les résultats est mauvais, cela aura un impact sur le prix de vente. 
 

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Alors, est-il possible de vendre cher son bien en 2022 ?  

 
Oui. D'ailleurs, les marges de négociation sont encore en baisse en 2021. Elles se situent en moyenne entre 4 à 5% contre 7 à 8% il y a encore quelques années. En revanche, ce qui risque de marquer l'année 2022, c'est le phénomène du "juste prix". C'est-à-dire qu'un bien qui est affiché à un prix en accord avec les prix du marché, partira rapidement et sans négociation, là où un bien considéré comme trop cher sera bien plus difficile à vendre d'autant plus s’il a des éléments qui font qu'il est de facto moins recherché (très peu lumineux, mauvais DPE...). 
 
Bon à savoir : les marges de négociation sont en baisse en 2021. Elles sont en moyenne entre 4 à 5% contre 7 à 8% il y a encore quelques années. 
 
 Mais attention, il ne faut pas confondre un prix haut de fourchette et un prix trop élevé. Un prix top élevé est un prix au m2 qui dépasse le seuil psychologique des acheteurs. Un prix haut de fourchette est un prix qui correspond aux prix les plus élevés pratiqués dans un secteur donné. 
 
Par exemple, si dans un quartier spécifique le prix maximum pour un bien très recherché et sans défaut est de 6 500 euros par m2 , il ne faudra pas dépasser ce seuil au risque que les acheteurs ne le visitent pas, ni même ne voient l’appartement puisqu’il ne sera pas affiché dans leurs critères de recherche. En revanche, si la localisation et les prestations du bien impliquent un prix élevé, il est tout à fait possible d’aller chercher le prix haut de fourchette de 6 500 euros par m2 sans devoir craindre de grosses marges de négociation. 
 
Pour pouvoir vendre cher et rapidement, il faut donc vraiment miser sur une estimation précise de votre bien qui s’appuiera sur des éléments de marché concret et la connaissance de l’expert que vous ferez venir chez vous. 
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