Le crédit immobilier est le moteur du marché résidentiel en France. Selon l'IFOP, 80 % des acquéreurs de résidence principale ces trois dernières années ont eu recours à un crédit, contre 84 % en mars 2022. Toute variation des taux d’intérêt influence donc directement les transactions : quand le crédit se durcit, les projets ralentissent ; lorsqu'il s’assouplit, le marché retrouve de la fluidité.
Ainsi, les conditions d’emprunt façonnent directement la vitalité du marché immobilier. Leur évolution dépend principalement des décisions de la Banque centrale européenne (BCE), de l'évolution de l’OAT à 10 ans, ainsi que du contexte économique et géopolitique. Après une période de taux historiquement bas (autour de 1 % en 2021–début 2022), la guerre en Ukraine et ses répercussions économiques ont entraîné une hausse brutale des taux, culminant à 4,2 % en décembre 2023.
En 2024, avec une inflation mieux maîtrisée, les taux ont progressivement baissé, passant de plus de 4 % en janvier à 3,3 % en décembre, apportant ainsi un second souffle au marché. Mi-2025, les taux immobiliers oscillent entre 3 % et 3,5 %, rendant le marché plus lisible. Mais cette tendance va-t-elle se poursuivre, et permettra-t-elle aux conditions d’emprunt de se rapprocher de celles d’avant 2022 ?
Les forces qui façonnent les taux immobiliers en 2025 : entre décisions monétaires et contexte géopolitique
Politique monétaire de la BCE
En 2025, la détente s’est poursuivie en début d’année, jusqu’à atteindre un point bas vers mars. Le taux moyen s’établissait alors à 3,09 %, poursuivant la trajectoire baissière amorcée fin 2024. Un léger rebond a toutefois été observé au printemps, avec une moyenne de 3,11 % en mai, signalant une pause dans la baisse. Ce palier s’explique notamment par la prudence des banques et la remontée de l’OAT début 2025.
Ce mouvement s’inscrit dans un contexte économique et géopolitique plus favorable qu’en 2022 et 2023 : la croissance reste modeste mais positive, l’inflation se rapproche de l’objectif des 2 %, et les marchés financiers sont plus apaisés. La BCE accompagne ce climat en poursuivant une politique monétaire accommodante. Après plusieurs hausses destinées à freiner l’inflation en 2022–2023, elle a engagé un tournant depuis mi-2024, avec une série de baisses progressives de ses taux directeurs.
En juin 2025, une nouvelle réduction de 0,25 point a été annoncée : le taux de dépôt passe à 2,00 %, celui de refinancement à 2,15 %, et celui de prêt marginal à 2,40 %. Il s’agit de la septième baisse consécutive, justifiée par une inflation désormais proche de l’objectif des 2 %. Christine Lagarde, présidente de la BCE, a toutefois rappelé que les décisions continueront d’être prises réunion par réunion, en fonction des indicateurs économiques. Le message est clair : accompagner la reprise sans relancer l'inflation.
Ce mouvement assouplit peu à peu les conditions de financement. En France, cela allège le coût du crédit pour les banques, et à terme pour les emprunteurs. Mais l’effet reste modéré : les banques restent prudentes. La demande de prêts reste timide, les critères d’octroi stricts, et les taux de marché de long terme, comme l’OAT 10 ans, encore élevés. La baisse des taux directeurs ne se répercute que partiellement sur les taux immobiliers.
OAT 10 ans : un indicateur clé pour les taux fixes
Si la BCE donne le ton de la politique monétaire, le véritable baromètre des taux fixes immobiliers reste l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor). Ce taux correspond au rendement des emprunts d’État français à 10 ans. Il sert de référence pour les taux fixes : plus l’OAT grimpe, plus les taux d’emprunt montent.
Fin mars 2025, l’OAT a frôlé les 3,5 %, un pic inédit depuis 2011. Cette remontée s’explique en partie par les conséquences prolongées de la guerre en Ukraine, mais aussi par le climat politique intérieur en France : dissolution en 2024, motions de censure, puis un gouvernement Bayrou affaibli après l’échec du conclave des retraites. Ces tensions ont alimenté l’inquiétude des marchés, poussant les rendements obligataires à la hausse.
Depuis avril, l’OAT se stabilise autour de 3,2 % – 3,3 %, voire légèrement en repli début juin. Ce calme a permis un peu de respiration sur le crédit : la baisse du coût de financement se répercute lentement dans les barèmes bancaires, expliquant la pause observée sur les taux immobiliers.
Pour les propriétaires, ces ajustements peuvent déjà avoir un impact sur la valorisation de leur bien. Sans forcément avoir un projet immédiat, il peut être utile de se situer par rapport au marché, à la lumière de ces nouveaux repères.
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Perspectives pour le second semestre 2025 : taux et prix immobiliers
Deux scénarios possibles pour la fin d’année
Les projections pour la fin 2025 s’articulent désormais autour de deux scénarios distincts :
Scénario 1 : stabilisation autour de 3 %
Dans ce scénario, l’économie française reste fragile, marquée par un climat politique intérieur toujours sous tension. Le gouvernement Bayrou, déjà fragilisé par l’échec du conclave sur les retraites, peine à rassurer les marchés. Par ailleurs, l’environnement international pourrait connaître une légère dégradation, avec des tensions géopolitiques accrues, poussant les investisseurs à une prudence renforcée. Cela se traduirait par une stabilisation de l’OAT 10 ans à un niveau relativement élevé (autour de 3,3 %), maintenant ainsi les taux immobiliers entre 3 % et 3,5 %.
Toutefois, cette stabilisation présenterait un avantage notable : elle offrirait davantage de visibilité aux acteurs du marché immobilier, facilitant une meilleure anticipation des projets. Cette clarté, même dans un contexte complexe, permettrait aux acheteurs et vendeurs de se positionner avec une confiance renforcée pour préparer au mieux leurs transactions immobilières.
Scénario 2 : poursuite de la baisse vers 2,5 %
À l’inverse, si le contexte politique reste stable, sans nouvel épisode de crise, et que l’inflation continue de ralentir, la BCE pourrait poursuivre sa politique de baisse des taux directeurs. L’OAT 10 ans pourrait alors reculer, soutenue par une confiance renouvelée des marchés. Ce cadre permettrait une baisse progressive des taux immobiliers, jusqu’à 2,5 % pour les meilleurs profils d’ici décembre. Le crédit redeviendrait plus accessible, stimulant la demande et soutenant une hausse modérée des prix dans les zones tendues.
Dans tous les cas, une chose est sûre : le second semestre 2025 s’annonce plus lisible que les années précédentes. Le moment est idéal pour structurer un projet immobilier, en vente comme en achat. Faire estimer son bien, simuler sa capacité d’emprunt ou s’informer auprès de professionnels reste la meilleure manière d’anticiper les mouvements du marché.
Le contexte actuel reste porteur pour vendre, à condition d’adopter une stratégie bien pensée.
la fin d'année 2025 devrait rester une période favorable à la vente, avec des taux d’intérêt en baisse progressive et une demande acheteuse qui se renforce. Anticiper en préparant son projet dès maintenant peut permettre de vendre dans de bonnes conditions d’ici la fin de l’année. Faire estimer son bien, affiner sa stratégie de commercialisation et signer un mandat avant l’été permet d’être prêt dès septembre, au moment où la demande pourrait s’accélérer.
Dans un contexte de reprise modérée, bien se positionner dès aujourd’hui permet de capter l’attention des acheteurs, de bénéficier de prix potentiellement en hausse, et de profiter d’un marché plus fluide en fin d’année.
