Comment se porte le marché de l’immobilier ?

Après les multiples restrictions dues à la pandémie de COVID-19, comment se porte l’immobilier et comment va-t-il évoluer ? Hosman vous présente les données actuelles du marché qui sont essentielles à aborder en tant qu’acheteur et vendeur pour mieux appréhender 2021.

Malgré les multiples restrictions dues à la lutte contre la pandémie de COVID-19, le marché de l’immobilier aura plutôt bien résisté avec des prix qui ne se sont pas effondrés - +6,5% d’augmentation en un an pour les appartements anciens - et un atterrissage prévu par les notaires à environ 980 000 transactions. Certaines villes ont même vu leur prix augmenter plus rapidement que d’habitude à l’instar de Nantes (+ 11,9%) et Montreuil (+ 12,2%).

Qu’anticipe-t-on pour 2021 ? Les experts du secteur sont unanimes. L’atterrissage des prix observé dans les grandes villes ces derniers mois risque de se poursuivre au 1er trimestre 2021. La baisse des prix sera néanmoins limitée à seulement 1,4% au niveau national en 2021 entre le mois de novembre 2020 et mars 2021. Le marché étant soutenu par des conditions d'accès au crédit toujours très favorables qui se sont assouplies dès la fin de l’année 2020 avec l'allongement de la durée maximum d’endettement de 25 à 27 ans et l'augmentation du taux maximum d’endettement de 33% à 35%. 
Côté transactions immobilières, une légère baisse de 0,8% est attendue : 900 000 transactions immobilières sont prévues pour 2021, selon la FNAIM.

La capitale affiche une baisse de 2,05% des prix de l'immobilier en 2020 d’après (source : Baromètre Hosman des prix en temps réel). Le début de l’année ne fait pas exception et les prix continuent de reculer à Paris de l’ordre de 0,3% par rapport à décembre 2020. 

Bonne nouvelle concernant l’accès au crédit : le 17 décembre dernier, Le Haut Conseil de stabilité financière publiait les nouvelles conditions d’accès aux prêts immobiliers octroyés par les banques. Ainsi, le taux d’effort maximum (c’est-à-dire la part des revenus dédiée à la mensualité) a évolué de 33 à 35%. Concernant les durées de remboursement initialement de 25 ans, les différés d’acquittement liés au neuf ou aux travaux sont désormais considérés : un crédit pourra durer 27 ans maximum pour ce type de projet. L’accès au crédit facilité vient soutenir la demande en logements et permet d’éviter un retournement de marché où le nombre d’acheteurs serait inférieur au nombre de biens disponibles. 

Notons également qu’une dizaine de banques ont abaissé leur taux d’intérêt de 0,05% à 0,20% : les analystes s’accordent sur le fait que les taux seront durablement bas, ce qui va faciliter le retour des acheteurs sur le marché.

Le marché de la résidence secondaire retrouve un second souffle grâce au télétravail : avec plus de 3,6 millions de résidences (source : INSEE, décembre 2020), la France se classe en tête du classement européen sur ce marché. Suite aux confinements de mars et octobre 2020, l’envie d’avoir plus d’espace intérieur, un jardin et même une vue mer s’est faite ressentir chez les Français. Le besoin de s’éloigner des grandes agglomérations pour retrouver calme et sérénité s’est accrue.

Enfin, la Banque de France a annoncé une croissance du PIB attendue de 7,4% en 2021, de quoi rassurer le marché et ses acteurs.

Une prévision de la montée du chômage a été établie à 11% pour le premier semestre 2021 : cette incertitude empêche les ménages de se projeter et de concrétiser leurs éventuels projets immobiliers. D’autant plus qu’a été observé un recul inédit de 0,5% de leur pouvoir d’achat sur l’ensemble de 2020, d’après le projet de loi de finances présenté en septembre dernier.
L’évolution de la situation en France et l’impact économique qu’aura la crise sur le pays et le pouvoir d’achat des ménages est à surveiller les prochains mois pour mesurer avec précision les conséquences que cela aura sur le marché de l’immobilier. 

L’année 2020 a redistribué les cartes sur le marché immobilier : les aspirations et volontés des ménages en termes de manière de vivre ont évolué.

Pour l’heure, le prix de l’immobilier moyen au m²  en France est de 2702 euros, avec la région du Limousin affichant le prix le plus bas (1171 euros) et la région Ile-de-France, proposant le prix le plus élevé (4611 euros) (sources : SeLoger).

L’Ile-de-France attire de plus en plus les franciliens qui cherchent des logements plus grands qu’à Paris intra muros.  Les recherches à L'Isle-Adam (95), à Brie-Comte-Robert (77) et Rambouillet (78) ont explosé ces derniers mois, avec respectivement +292%, +228,5% et +249,2% (sources PAP). Leur point commun ? Ces trois villes sont situées à moins de 50 kilomètres de Paris permettant de s’y rendre en train grâce à leur gare SNCF. L’Ile-de-France, avec un prix au m2 moyen de 5156 euros au premier février 2021 (source : MeilleursAgents), reste la région la plus chère de l’Hexagone.

Alors, quelles sont les villes en vogue ? Les villes de plus en plus attractives se trouvent aujourd’hui en province : on note un essor des villes de plus de 100 000 habitants comme Mulhouse ayant connu une hausse du prix de l’immobilier vertigineuse de 16%, Nantes et Lyon, avec presque 12% d’augmentation et Strasbourg, qui affiche une hausse de 10,5% (sources : SeLoger). Cette attractivité s’explique par une volonté de renouveau et d’éloignement des grandes métropoles traditionnelles, d’envies de grands espaces et d’espace vert.
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