Île-de-France : des prix au m2 en baisse, mais des acheteurs en difficulté.

Par Juliette

Growth @ Hosman

Lecture : 4 min

04 janvier 2023

Entre gel des loyers pour les passoires thermiques, baisse du pouvoir d’achat, inflation et hausse des taux, l’année 2022 aura été mouvementée pour l’immobilier parisien. Face à un marché difficile, la négociation devient reine. Comment se porte le marché immobilier, et comment le mètre carré se négocie-t-il à Paris en cette fin d’année ? La tendance va-t-elle se poursuivre en 2023 ?

Un contexte difficile, propice à la négociation


Baisse du pouvoir d’achat, inflation, hausse des taux et stagnation du taux d’usure, les Français souhaitant acquérir un bien en cette fin 2022 se retrouvent parfois en grande difficulté. Selon une étude Hosman, ils sont d’ailleurs 70% à se dire inquiets de ce contexte. Et de fait : aujourd’hui, un taux classique atteint les 2,4% tandis qu’il était autour de 1,2% en janvier 2022, une tendance haussière qui devrait continuer jusqu’au mois de juin. Le taux d’usure quant à lui a été revu pour la rentrée 2023 : il passe de 3,05% à 3,57% pour un emprunt de 20 ans et plus selon le journal officiel. Des taux qui restent peu cléments pour les acheteurs.

Pourtant, les prix de l’immobilier parisien continuent leur baisse selon les baromètres de l’agence Hosman. Sur l’année 2022, les prix ont baissé de 1%, une diminution qui se confirme en cette fin d’année 2022. Pourtant, cette tendance ne peut pallier la baisse du pouvoir d’achat des ménages en France. De fait, en ce dernier mois de 2022, 55% des arrondissements se maintiennent au-dessus des 11 000€/m2 dans la capitale, pour un prix moyen au m2 de 11 468€.

Télécharger le baromètre parisien

Pourtant, les acheteurs sont bien là, et conservent leur désir de mener à bien leur projet immobilier : d’après une étude réalisée par IMOP et Harris Interactive en 2022, 32% des français souhaitent toujours acheter un bien et prévoient un projet immobilier. Pour mener à bien leurs projets, ils sont forcés de revoir leurs critères d’achat : la surface minimale moyenne recherchée à baissé de 1,8% en France par rapport à 2021.  À Paris, là où en 2021 les acheteurs cherchaient minimum 47,8m2, ils cherchent aujourd’hui 46,2m2. Les budgets sont également revus à la baisse :  À Paris, c’est une chute de 8,4% qui est observée par rapport à 2021. Le budget moyen pour les Parisiens est passé sous la barre des 500 000€. 

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Alors pour gagner quelques mètres carrés en plus ou pour parvenir à faire quelques économies, les acheteurs sont de plus en plus nombreux à faire le choix de positionner leurs offres en dessous du prix, et se tiennent prêts à négocier.

Des marges de négociation qui passent de 2,8% à 4,6% en deux ans


💡 Selon une étude de l’agence Hosman, 91% des clients partent du principe que le contexte actuel est une bonne raison de négocier les prix, un état d’esprit qui se ressent dans le comportement des acheteurs.

“Depuis le début du mois de Janvier 2022, les clients parisiens sont de plus en plus nombreux à négocier les prix affichés, et les vendeurs le savent” indique Paul-Henri Chopin, cofondateur de Hosman. De fait, face à la baisse des prix et l’augmentation des stocks et des délais de vente (62 jours fin 2022 contre 47 jours fin 2021 à Paris selon Hosman), les vendeurs, qui s’éduquent de plus en plus sur le marché, ont également conscience qu’il est dans leur intérêt de considérer la négociation. 

C’est ainsi qu’en France en 2022, les marges de négociation atteignent en moyenne les 4,6%, alors qu’elles étaient de 2,8% en 2020. Un record qui n’avait pas été atteint depuis plusieurs années. Dans la capitale, elle s’élève à 2% alors qu’elles étaient de 1,5% en 2020. Paul-Henri Chopin ajoute que “cette situation se ressent dans tous les arrondissements, et pour toute surface”. Une tendance à la négociation qui s’est accélérée en cette fin d’année dans la capitale en augmentant de presque 1 point, et qui ne semble pas partie pour s’inverser prochainement.

Les passoires thermiques ont également beaucoup fait parler d’elles ces derniers mois, et notamment en termes de négociation. Depuis la mise en vigueur de la loi Climat et Résilience l’été dernier, de nombreux propriétaires de biens classés F et G ont fait le choix de vendre plutôt que de réaliser les travaux nécessaires. Ainsi, l’agence immobilière Hosman constate que, dans son propre réseau, le nombre de biens de types F et G mis sur le marché a été multiplié par 4,5 depuis juillet 2021. Ces biens, difficiles à vendre parce que impossibles à louer en l’état et souvent impliquant une certaine quantité de travaux, présentent une marge de négociation pouvant aller jusqu’à 10%. 

Que peut-on attendre pour 2023 à Paris ? 


Malgré une situation parfois compliquée pour les acheteurs comme pour les vendeurs, le marché reste dynamique dans la capitale. L’indice de tension immobilière est à 24%, le nombre d’acheteurs est donc supérieur de 24% au nombre de vendeurs. Cet indice de tension immobilière est resté supérieur à 13% sur l’ensemble de l’année 2022, indiquant un marché attractif pour les acheteurs, malgré le contexte. 

À la fin 2022, de nombreux porteurs de projets immobiliers ont fait le choix d’une stratégie attentiste, préférant se réserver pour des mois plus propice à la vente ou l’achat. Cette tendance devrait s’estomper à mesure que le printemps, et donc la haute saison de l’immobilier, va approcher. Du côté de l’immobilier haut-de-gamme, les acheteurs et les vendeurs (souvent à la recherche ou propriétaires de biens familiaux) devraient quant à eux se manifester dès Janvier pour s’assurer de mener à bien leur projet avant la rentrée scolaire 2023.

La révision du taux d’usure en janvier 2023 devrait permettre au marché immobilier de profiter d’un nouveau souffle en début d’année, même si la hausse continue des taux d’intérêts reprendra rapidement le dessus.



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