Passoire thermique : comment faire une bonne affaire ?

En 2024, les passoires énergétiques occupent une part importante des biens en vente sur le marché immobilier. Il peut donc s’avérer intéressant d’investir dans de tels logements en raison de leur prix inférieur à celui des autres sur le marché. Quelles sont les bases à connaître pour réaliser un bon investissement dans un bien énergivore ? Comment faire une bonne affaire ? 

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Une passoire thermique, aussi appelée logement énergivore, est un bien dont l’isolation est très mauvaise et qui conduit donc à une forte consommation énergétique. Pour mesurer la performance énergétique d’un bien immobilier, on utilise aujourd’hui le DPE : les passoires thermiques ont un DPE de classe F ou G. 

Les passoires énergétiques représentent un grand nombre de biens en vente actuellement, en 2024. Pourquoi ? Parce que les propriétaires ne s’engagent pas à réaliser des travaux de rénovation énergétique avant la vente car cela leur semble trop cher. Ainsi, les logements de classe F ou G subissent une décote allant parfois jusqu’à 20% : ce qui fait des passoires thermiques un bon investissement immobilier. 

Les passoires thermiques se vendent moins chères que les autres biens sur le marché. Ainsi, elles suscitent de l’intérêt chez les investisseurs qui souhaitent acheter une passoire énergétique pour y effectuer des travaux de rénovation afin de la conserver, de la remettre en vente, ou d’en faire un investissement locatif. Un autre point qui favorise l’investissement dans les passoires énergétiques est l’accès aux aides financières de l'État pour la rénovation énergétique.

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Pour reconnaître une bonne affaire, la première étape est de décrypter le DPE du bien. Les logements énergivores sont ceux classés F ou G et donc ceux sur lesquels vous pourrez réaliser un bon investissement. Par ailleurs, il est déconseillé d’acheter un bien mansardé. En effet, le DPE est calculé sur la loi Carrez : c’est-à-dire à partir des zones du bien où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m. Dès lors, il est difficile d’améliorer le DPE de tels logements. À l’inverse, il est conseillé de favoriser l’achat d’une grande surface dans les grandes villes. Ces biens subissent une décote plus importante et les travaux sont moins chers pour les grandes surfaces. 

Tout d’abord, il faut savoir que les passoires thermiques représentent, aujourd’hui, 17% des biens en vente sur le marché. Avec la révision du DPE en 2024, il se pourrait que moins de passoires énergétiques soient en vente car certaines seront de nouveau disponibles à la location. La première étape pour négocier le prix d’une passoire énergétique est d’estimer le coût des travaux à prévoir. Ainsi, il vous est recommandé de faire des devis et de les transmettre au vendeur : ces documents seront un argument de poids pour négocier le prix du bien à la baisse. Enfin, même s’il s’agit d’un logement énergivore et que vous possédez une marge de négociation pouvant parfois aller jusqu’à 20%, vous devez tout de même proposer une offre réaliste. 

De nombreux propriétaires choisissent de mettre en vente leur bien énergivore sans le rénover par peur que les travaux soient trop coûteux. Seulement, l’État a mis en place des aides financières et fiscales pour faciliter la rénovation énergétique. En 2024, pour améliorer le DPE d’un logement, vous pouvez avoir accès à MaPrimeRenov, au CEE, à une réduction de la TVA ou encore à un éco-PTZ. 

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