Immobilier : Quel bilan pour 2022 ? Quelles perspectives pour 2023 ?

Baisse du pouvoir d’achat, inflation, hausse des taux et stagnation du taux d’usure, les Français souhaitant acquérir un bien en cette fin 2022 se retrouvent parfois en grande difficulté. Selon une étude Hosman, ils sont d’ailleurs 70% à se dire inquiets de ce contexte. Et de fait : aujourd’hui, un taux classique atteint les 2,4% tandis qu’il était autour de 1,2% en janvier 2022. sanctions. Le taux d’usure quant à lui a été revu pour la rentrée 2023 : il passe de 3,05% à 3,57% pour un emprunt de 20 ans et plus selon le journal officiel. Des taux qui restent peu cléments pour les acheteurs. Résultat ? Les volumes de transactions reculent dans toute la France, selon Century21 qui rapportent une baisse de 4,1% de l’ensemble du marché immobilier. 

Du côté des prix au m2, si le début de l’année 2022 était marqué par une hausse des prix, la plupart des grandes villes de France voient leurs prix au m2 au cours du second semestre 2022. La ville de Bordeaux enregistre une baisse record de 2,9% sur l’ensemble de l’année, Paris affiche une baisse de 1,2% (une baisse conséquente mais loin du crack qui avait pu être annoncé). Exception qui confirme la règle ? Marseille, qui continue sa hausse des prix sous l’impulsion des néo-marseillais. 

Face à cette situation, les acheteurs n’ont pas tous la même réaction. Certains font le choix de remettre à plus tard leurs projets d’achat. Nombreux sont ceux qui, supposés vendre en 2022, envisagent finalement de mener à bien leur vente ou leur achat au printemps 2023. 

D’autres, plutôt que remettre leur projet à plus tard, revoient à la baisse leurs critères d’achat. À Paris, la surface minimale moyenne recherchée à baissé de 1,8% en France par rapport à 2021.  À Paris, là où en 2021 les acheteurs cherchaient minimum 47,8m2, ils cherchent aujourd’hui 46,2m2. À Nantes et à Bordeaux, cette surface a baissé de 2m2, passant de 82m2 à 80m2. Au niveau national, la surface recherchée a baissé de 2,1% ! 

Les budgets sont également revus à la baisse :  À Paris, c’est une chute de 8,4% qui est observée par rapport à 2021. Le budget moyen pour les Parisiens est passé sous la barre des 500 000€. À Bordeaux, le budget maximal moyen indiqué dans les critères de recherche est passé de 529 064€ en 2021 à 470 910€ en 2022, soit une baisse de 11% ! 

Alors pour gagner quelques mètres carrés en plus ou pour parvenir à faire quelques économies, les acheteurs sont de plus en plus nombreux à faire le choix de positionner leurs offres en dessous du prix, et se tiennent prêts à négocier.

Selon une étude de l’agence Hosman, 91% des clients partent du principe que le contexte actuel est une bonne raison de négocier les prix, un état d’esprit qui se ressent dans le comportement des acheteurs.

“Depuis le début du mois de Janvier 2022, les clients sont de plus en plus nombreux à négocier les prix affichés, et les vendeurs le savent” indique Paul-Henri Chopin, cofondateur de Hosman. De fait, face à la baisse des prix et l’augmentation des stocks et des délais de vente, les vendeurs, qui s’éduquent de plus en plus sur le marché, ont également conscience qu’il est dans leur intérêt de considérer la négociation. 

C’est ainsi qu’en France en 2022, les marges de négociation atteignent en moyenne les 4,6%, alors qu’elles étaient de 2,8% en 2020. Un record qui n’avait pas été atteint depuis plusieurs années. Dans la capitale, elle s’élève à 2% alors qu’elles étaient de 1,5% en 2020. Comme à son habitude, Marseille fait office d’exception, les prix sont rarement négociés. 

Les passoires thermiques ont également beaucoup fait parler d’elles ces derniers mois, et notamment en termes de négociation. Depuis la mise en vigueur de la loi Climat et Résilience l’été dernier, de nombreux propriétaires de biens classés F et G ont fait le choix de vendre plutôt que de réaliser les travaux nécessaires. Ainsi, l’agence immobilière Hosman constate que, dans son propre réseau, le nombre de biens de types F et G mis sur le marché a été multiplié par 4,5 depuis juillet 2021. Ces biens, difficiles à vendre parce que impossibles à louer en l’état et souvent impliquant une certaine quantité de travaux, présentent une marge de négociation pouvant aller jusqu’à 10%. 

Malgré une situation parfois compliquée pour les acheteurs comme pour les vendeurs, le marché reste dynamique dans la plupart des villes de France. De plus, la révision du taux d’usure en janvier 2023 devrait permettre au marché immobilier de profiter d’un nouveau souffle en début d’année, même si la hausse continue des taux reprendra certainement rapidement le dessus.