Vous êtes propriétaire-bailleur et votre logement est actuellement occupé, pouvez-vous vendre un appartement loué ? La réponse est oui, un propriétaire peut légalement vendre un appartement occupé en cours de bail de location, il faudra cependant respecter certaines conditions. Le propriétaire peut choisir soit de donner congé à son locataire pour le vendre vide ou bien de vendre le bien en cours de location. À noter que vendre un appartement avec un locataire ne met pas automatiquement fin au contrat de location ! Hosman vous explique les différentes choses à connaître lorsque l’on souhaite vendre un appartement loué.
1. Les différentes solutions pour vendre un bien loué
Un propriétaire-bailleur qui souhaite vendre un appartement loué a le choix entre plusieurs options :
Il peut décider de vendre son bien libre, c’est-à-dire une fois que le locataire sera parti. Pour ce faire, le vendeur doit donner congé à son locataire, et ce avant de mettre le bien en vente. De quels droits dispose le locataire dans le cadre de la vente d’un logement loué ? Dans le cas où le propriétaire décide de vendre un bien loué libre, le locataire a un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il a la priorité sur l’achat du logement si jamais ce dernier est loué non meublé. Pour donner congé à son locataire, le vendeur doit respecterles délais de préavis qui sont de minimum 3 mois pour un logement loué meublé et de minimum 6 mois dans le cas d’un logement loué non meublé. Il doit également, si le droit de préemption s’applique, informer le locataire des conditions de l’offre comme le prix de vente.
Le propriétaire-bailleur peut également choisir de vendre un appartement occupé sans donner congé au locataire. Dans ce cas, le locataire n’est pas prioritaire sur la vente. Lors de la vente d’un logement occupé le vendeur transmet simplement le bail de location à l’acquéreur et ce dernier se poursuit normalement. Si le vendeur décide de vendre un bien loué, il devra alors trouver un acquéreur intéressé par l’idée d’acheter un appartement qui est déjà en location. Les acheteurs qui souhaitent faire del’investissement locatifseront d’autant plus intéressés par la vente d’un bien loué puisqu’une fois le bien acheté, ils n’auront pas à chercher de locataire. Vendre un appartement occupé en cours de bail de location n’a aucun impact pour le locataire. En effet, le changement de propriétaire n’a aucune influence sur le contrat de location, ainsi il n’y a pas de changement en ce qui concerne le montant du loyer ou bien les termes du contrat de location.
Vendre un appartement loué diffère tout de même de la vente classique d’un bien. La demande pour un bien loué est différente en fonction du temps restant avant l’échéance du bail. La demande des ménages pour ce type de bien étant moins élevée, on observe une décote qui peut être comprise entre 5% et 15% du prix de vente pour ce type de bien.
Comment est calculé le montant de la décote d’un appartement loué ? Le montant de la décote dépend de plusieurs éléments, notamment de la durée du bail et du prix du loyer. Ainsi, si le prix du loyer est en adéquation avec les prix du marché, alors la décote sera plutôt faible. Au contraire, si le loyer est inférieur au prix du marché, la décote sera plus grande car l’acquéreur s’engage alors à recevoir un loyer plus faible que le montant auquel il pourrait prétendre louer son appartement. La durée du bail joue également sur la décote du prix de vente d’un appartement loué. Plus le bail d’habitation est long, plus la décote sera élevée. En effet, un bail long signifie que l’acquéreur ne pourra pas occuper le logement avant longtemps et, si le loyer est inférieur aux prix du marché, cela signifie que l’acquéreur s’engage à une “perte d’argent” sur une longue période. Le fait que l’appartement soit meublé ou non entraîne également une différence dans la décote du prix de vente. Vendre un appartement loué vide entraîne ainsi une décote plus faible dans le prix de vente. La décote dépend de la durée du bail restant à courir car la durée d’un bail est de 3 ans pour une location vide. Pour vendre un bien loué meublé, la décote sera moindre car la durée d’un bail pour un appartement loué meublé n’est que d’un an voire moins. À noter également, que la décote sera moins élevée s’il s’agit de la vente d’un appartement loué de petite taille. Les petites surfaces intéressent davantage les investisseurs.
Certes, vendre un appartement loué entraîne une décote sur son prix de vente, cependant il est important de garder en tête que dans des zones très tendues, le marché locatif est un marché très attractif. À Paris par exemple, on compte 61,7% de locataires selon les chiffres de l’INSEE. De plus, le marché de l'investissement locatif est en plein essor ces dernières années. À Paris, les investissements locatifs ont bondi de 45% en seulement deux ans et représentent aujourd’hui 31% des acquisitions. En Ile-de-France, l'investissement locatif représente une vente sur cinq, un chiffre qui a progressé de 30,6% par rapport à 2018. Ainsi, lorsque l’on parle de décote sur le prix de vente, il est important de prendre en compte le type de marché du bien et ses caractéristiques.
3. Les obligations du vendeur vis-à-vis du locataire
Vendre un appartement loué peut parfois sembler compliqué au premier abord. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, vendre un bien loué n’implique que peu d’obligations de la part du vendeur. Dans le cas où le vendeur aurait décidé de vendre un appartement occupé, c’est-à-dire sans donner congé à son locataire, le propriétaire-bailleur n’a aucune obligation d’information particulière. Le vendeur doit tout de même se rapprocher de son locataire pour l’informer des visites à venir. Sachant que lors de la signature du contrat de location, le locataire s’est engagé à laisser le propriétaire opérer des visites de l’appartement si besoin. Il est également recommandé de discuter avec votre locataire pour l’informer du changement de propriétaire et lui donner les coordonnées de l’acquéreur à qui il devra désormais payer son loyer. L’acquéreur est quant à lui dans l’obligation de transmettre par écrit ses coordonnées au locataire.
4- La transmission des documents nécessaires à l’acquéreur
Vendre un appartement loué entraîne la transmission de plusieurs documents et informations entre le vendeur et l’acquéreur. Au moment de la vente, le vendeur doit remettre le bail de location à l’acquéreur qui devient alors automatiquement le nouveau bailleur du locataire. Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire doit spécifier au locataire le nom du nouveau propriétaire du logement occupé. Pour vendre un appartement loué, le propriétaire-bailleur est également obligé de transmettre à l’acquéreur les diagnostics du bien ainsi que l’acte de cautionnement.
En ce qui concerne le dépôt de garantie du locataire, le vendeur n’est pas obligé de le transmettre à l’acheteur du bien loué. La question du dépôt de garantie doit cependant être envisagée dès la signature du compromis de vente. En effet, c’est l’acquéreur qui devra rembourser le montant du dépôt de garantie à la fin du bail, bien que ce dernier ne l’ait jamais préalablement reçu. Le vendeur et l’acquéreur peuvent négocier cet élément à l’amiable, par exemple en incluant le montant du dépôt de garantie dans le prix de vente de l’appartement loué.
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