Hosman vous présente les trois grandes erreurs commises par certains vendeurs mal avertis et toutes les astuces pour les éviter. 


1. Mal estimer son prix de vente



Surestimer le prix de vente de son logement
Même si le prix au m2 a globalement augmenté dans certaines villes, comme à Paris où la moyenne s’élève désormais, à 10 000 euros du m2, fixer un prix de vente trop haut par rapport au prix du marché, peut avoir des répercussions lourdes sur votre vente à long terme.

En surestimant, le prix de votre bien,  vous risquez de réduire fortement le nombre d’acheteurs potentiels. Si votre appartement se situe dans une fourchette de prix trop haute, il n’apparaîtra pas dans les résultats d’annonces immobilières car les acheteurs fixent un budget maximal dans leurs recherches. L’annonce perdure ainsi sur les sites de diffusion, et les acheteurs interprètent cette situation comme celle d’un bien immobilier qui est difficile à vendre. Ils s’orientent vers d’autres biens similaires dont le prix est adapté au marché.

Estimer le prix de vente en fonction de votre prochain achat
C’est une erreur commune commise par de nombreux propriétaires. Elle ralentit leur projet immobilier car bien souvent, ils souhaitent acheter plus grand, donc plus cher et ils sur-estiment le prix de vente de leur ancien logement pour pouvoir acheter le nouveau. Cette surestimation engendre le risque de ne pas trouver d’acquéreurs mais également de surestimer sa capacité de financement pour son son futur achat.

Notre conseil
Un appartement dont le prix de vente correspond à une réalité de marché, se vend rapidement. Pour ne pas vous tromper dans l’estimation, nous vous conseillons de :
  • faire une première estimation de sa valeur immobilière en consultant les annonces des appartements en vente similaires au vôtre et situés dans votre quartier
  • regarder également les biens similaires qui se sont vendus dans votre quartier. Vous pouvez pour ce faire, consulter la base Patrim accessible depuis votre compte impôts.gouv 
  • demander une estimation gratuite à un expert de l’immobilier qui se déplacera chez vous pour prendre en compte toutes les caractéristiques de votre logement et affiner précisément sa valeur immobilière. 


2. Signer un mandat exclusif 


Vous avez choisi de confier la vente de votre bien immobilier à une agence immobilière ? Vous allez devoir signer un mandat de vente. Il existe plusieurs types de mandats de vente dont le mandat simple et le mandat exclusif. Le mandat exclusif est souvent plébiscité par les agences immobilière puisque comme son nom l’indique, il permet à l'agence d’avoir l’exclusivité sur le bien et donc, d’être certaine de toucher sa commission. Même si les agences affirment que ce type de mandat permet à leurs clients de rendre le bien plus attractif et l’agent plus disponible, il est en réalité très contraignant. 

Par exemple, si votre voisin vient vous voir parce qu’il souhaite acheter votre appartement, vous serez obligé de lui communiquer les coordonnées de l’agence et de payer la commission. Vous n’avez pas la possibilité de vendre par vous-même. Si jamais l’agence n’obtient pas de résultat, vous ne pourrez pas non plus engager une autre agence avant la fin du contrat, soit plusieurs mois.

Notre conseil
Il est vrai qu’un appartement ou une maison en exclusivité dans une seule agence immobilière sera plus attractif qu’un bien diffusé dans plusieurs agences. Un appartement diffusé dans une multitude d’agences aura l’air difficilement vendable aux yeux des acheteurs. Néanmoins, vous pouvez tout à fait décider de signer un mandat simple tout en accordant une “exclusivité morale” à l’expert immobilier. En faisant cela, vous laissez du temps à l’agence pour vendre votre bien et si, au bout d’un certain temps, vous n’êtes pas satisfait, vous pourrez faire appel facilement à une autre agence immobilière. Cela vous permet également de vendre entre particuliers si vous trouvez vous-même un acheteur. 

Dans le cas où vous êtes dans un projet d’achat-vente, il n’est pas rare que l’agence qui commercialise le bien qui vous intéresse souhaite vous faire signer un mandat de vente exclusif avant de transmettre votre offre au propriétaire. Dans ce cas là, vous avez tout intérêt à lui dire oui mais en exigeant de recevoir une acceptation d’offre d’achat signée de la main du propriétaire avant de signer un mandat. Si le propriétaire accepte votre offre, il est engagé envers vous mais vous, vous ne serez pas engagé vis-à-vis de l’agence. Vous serez alors libre de choisir l’expert de votre choix pour vendre votre bien. 


3. Ne pas être transparent avec les acheteurs


Vendre son appartement ou vendre sa maison est un processus qui s’accompagne d’une forte charge émotionnelle pour les vendeurs. Mais cette charge émotionnelle est également présente chez les acheteurs qui réalisent une des transactions les plus importantes de leur vie. Avant un achat immobilier, les futurs acquéreurs doivent disposer de toutes les informations sur le bien et la copropriété. Ne pas être transparent avec les personnes qui visitent votre bien engendre le risque de faire échouer la vente au moment où l’acheteur sera informé par son notaire des éléments qui lui ont été cachés.

Notre conseil
En étant transparent avec votre expert immobilier qui s’occupe de vendre votre appartement et vos futurs acheteurs, vous instaurez un climat de confiance qui réduira les chances de voir la vente échouer. Pour ce faire, nous vous recommandons de: 

Erreur bonus : Ne pas vérifier la solidité financière de vos acheteurs

Lorsque vous signez un compromis de vente avec un acheteur, la vente de votre logement est bloquée jusqu’à la levée des conditions suspensives, comme par exemple l’obtention de son prêt par l’acheteur. Un acheteur ayant un dossier de financement peu solide et pas réellement abouti, vous fera donc perdre du temps et d’éventuelles offres.

Notre conseil
Et tant que vendeur, vous pouvez étudier la solidité financière des acheteurs qui vous ont remis une offre en demandant par exemple :
  • une lettre de confort fournie par leur banque ou leur courtier qui atteste que l’établissement financier a connaissance de leur projet immobilier
  • si l’acheteur est vendeur, la preuve que les fonds ont été versés sur son compte bancaire ou bien l’état d’avancement de sa vente (signature du compromis réalisée ?


Éviter ces erreurs vous permettra de réaliser la vente de votre bien dans de bonnes conditions !