En immobilier, il arrive souvent d’avoir un coup de cœur pour un bien qui ne rentre pas dans le budget initialement prévu. Lorsque le prix de vente est trop élevé, ou ne correspond pas à votre budget, il est souvent possible de négocier le prix immobilier en faisant une offre d’achat plus basse. Comment négocier le prix d’un bien immobilier ? Et comment faire une offre d’achat plus basse sans risquer de passer à côté de son coup de cœur ? 

Baisse de prix en immobilier : quand tenter la négociation ? 


quand le bien est depuis longtemps en vente


Pour savoir si un prix est négociable même avant la visite d’un bien, il est possible de mener une enquête préalable. En effet, certains indicateurs peuvent déjà vous indiquer si une baisse des prix est possible. 

Dans un premier temps, il est utile de savoir depuis combien de temps le bien est en vente sur les portails immobiliers. Si cela fait plusieurs mois, le bien a du mal à se vendre et le propriétaire sera sûrement plus disposé à faire une baisse de prix.  

Rappel : Qu’est-ce que la surestimation immobilière ? Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre à un prix élevé sans prendre en compte l’état du marché immobilier, on parle de surestimation. Le prix est alors bien au-dessus des normales et porte préjudice au bien immobilier qui aura du mal à se vendre.


De même, certaines informations sur l’annonce peuvent indiquer qu’il est possible de faire une offre d’achat plus basse. Les diagnostics énergétiques par exemple ou bien les photos qui montrent certains défauts visibles pourront être des futurs arguments lors de la négociation.


quand le prix de vente est surestimé


Nous l’avons évoqué, certains biens restent longtemps sur les portails immobiliers. La raison principale est souvent que le prix du bien est surestimé. Cela veut dire que le prix du bien ne correspond pas à la réalité du marché. 

Comment savoir si un bien est surestimé ? En analysant le marché et les biens similaires. Avant de faire une offre d’achat plus basse, analysez les autres biens en vente, les similitudes avec celui qui vous intéresse et les prix demandés par les vendeurs. Ce comparatif vous permettra de proposer un prix réaliste aux propriétaires, qui seront plus susceptibles de l’accepter. 

💡 Bon à savoir : certains agences proposent des baromètres indiquant les prix par quartiers. Il est possible de les utiliser pour comparer le prix de vente à la moyenne du quartier et voir la marge de négociation du prix.

 

quand certains éléments du bien permettent d’appliquer une décote


Lors de la visite du bien, une analyse de détails permettra de rassembler des arguments pour négocier le prix. L’étage du bien par exemple pourra faire varier le prix de 5 à 10%  ou encore des travaux éventuels permettra de faire une offre d’achat plus basse.  
Si cette décote n’a pas été prise en compte par le propriétaire, vous pourrez tentez de négocier le prix. 

 

Comment formuler votre offre d’achat à la baisse ?


Une fois tous les éléments de contestation du prix rassemblés, il suffit de formuler son offre d’achat immobilière. Evidemment, pour être acceptée, celle-ci doit être raisonnable et objective. Lors de l’achat d’un bien, la concurrence est rude et une offre d’achat trop basse pourrait entraîner une perte du logement au profit d’un autre acheteur.

Pour faire une offre d’achat plus basse, il suffit simplement d’adresser un courrier aux vendeurs mentionnant votre proposition de prix. Cette dernière devra être remise à l’expert immobilier en charge de la vente ou bien directement aux vendeurs si la vente se passe d’acteur immobilier. Cette lettre devra comporter les arguments chiffrés de la négociation du prix ainsi qu’une date limite de validité.  

A la réception de cette offre, le propriétaire pourra alors accepter, refuser ou bien faire une contre-offre en proposant un nouveau prix de vente. Dans tous les cas, faire une proposition d’achat ne réserve pas le logement. 

💡 Bon à savoir : il existe de nombreux modèles en ligne de lettre déjà pré-écrite pour faire une offre d’achat plus basse. Attention cependant à bien faire apparaître toutes les mentions légales obligatoires.






Modèle de lettre pour faire une offre d’achat plus basse 


[Nom et Prénom]
[Votre adresse]
[Code Postal Ville]
[Vendeur ou mandataire]
[Adresse]
[Code Postal Ville]

[Date du jour]

Objet : Proposition d'offre d'achat pour (indiquer l'adresse du bien).
Lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame, Monsieur,

A la date du (à préciser), je/nous, soussigné(e) Madame/Monsieur (Nom, Prénom, adresse, date et lieu de naissance), dénommé(e) le promettant, m'engage à acheter, en cas d'acceptation de la présente offre, de façon ferme et irrévocable le bien suivant :
(Type de bien, localisation du bien, superficie du bien et prix du bien).

La présente offre d'achat est faite au prix de (indiquer le montant choisi, s' il est plus bas que le montant demandé par les vendeurs, préciser les arguments). Ce montant sera payé intégralement le jour de la signature de l'acte authentique de vente.

En l'absence d'acceptation de la présente offre d'achat, celle-ci s'éteindra le (indiquer la date limite de réponse).

(Date et signature de tous les acheteurs, précédées de la mention manuscrite « Bon pour achat »)

[Signature]







































Ce qu’il faut retenir 🧐 : 


  • Un bien s’analyse avant de faire une visite, grâce aux photos, à la visite 3D, au plan,  aux détails de l’annonce ou bien aux renseignements de l’expert immobilier chargé du dossier. Avec ces informations, il est plus facile de se préparer pour faire une offre d’achat plus basse en cas de défauts. 
  • Analyser le marché en vous aidant des indications de prix de vente par quartier permettra de voir la marge de négociation immobilière. 
  • Lors de la visite, il faut prendre en compte toutes les informations du biens : travaux, compte rendu des assemblées générales de la copropriété, diagnostic etc.
  • Une offre d’achat plus basse se formule par courrier avec un argumentaire chiffré.