Baisse du prix immobilier Paris : où en sommes-nous ?

Par Victor

Sales @ Hosman

Lecture : 6 min

24 novembre 2022

Ces derniers mois, l'ascension astronomique des prix de l’immobilier à Paris s’est arrêtée pour laisser place à une période de stagnation inédite. Depuis début novembre, les prix entament une baisse. A quoi cela est dû ? Quelles conséquences sur vos projets immobiliers ? On vous explique. 



Baisse prix immobilier Paris :  le prix du m2 baisse après une période de stagnation 


Baisse immobilier Paris : le recul s’amorce en novembre


Après une période de stagnation inédite, les prix du mètre carré à Paris amorcent leur baisse en novembre. À 10 346€ en moyenne, les prix de l’immobilier ont baissé de 0,5% en un mois


La baisse des prix instaurée en novembre suit une période de stagnation 


Jusque là, les prix du mètre carré à Paris étaient en stagnation depuis le mois de juin (ce qui veut dire qu’ils continuaient d’augmenter et de diminuer mais leurs variations restaient assez faibles). Une telle stagnation à Paris est un phénomène rare, surtout suite à la flambée des prix connue ces dernières années à la capitale. 


Les prix du mètre carré à Paris par quartier 


En novembre, les prix de l’immobilier par quartier sont les suivants à Paris : 

  • 1er arr : 13 570€ / m²
  • 2e arr : 12 190€ / m²
  • 3e arr : 12 460€ / m²
  • 4e arr : 13 270€ / m²
  • 5e arr : 13 220€ / m²
  • 6e arr : 15 420€ / m²
  • 7e arr : 15 000€ / m²
  • 8e arr : 13 000 € / m²
  • 9e arr : 11 590€ / m²
  • 10e arr : 10 490€ / m²
  • 11e arr : 10 790€ / m²
  • 12e arr : 9 990€ / m²
  • 13e arr : 9 460€ / m²
  • 14e arr : 10 540€ / m²
  • 15e arr : 10 550€ / m²
  • 16e arr : 11 740€ / m²
  • 17e arr : 11 100€ / m²
  • 18e arr : 9 990€ / m² 
  • 19e arr : 8 910€ / m²
  • 20e arr : 10 790€ / m²



Baisse prix immobilier Paris : à retenir


  • En novembre, le prix du mètre carré à Paris est de 10 346€
  • Les prix de l’immobilier baissent à Paris après une période de stagnation rare
  • Entre octobre et novembre, les prix ont baissé de 0,5% (en un an, les prix ont baissé de 12%) 

Ces données sont à interpréter avec une certaine hauteur car bien qu’ils aient baissé, les prix du mètre carré à Paris restent très élevés. Cette baisse suit des années d’augmentations effrénées, alors la baisse des prix de l’immobilier à Paris que l’on constate n’est pas si alarmante. 


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Baisse immobilier Paris : comment expliquer la baisse des prix ? 


La baisse des prix de l’immobilier à Paris est en partie due à une vigilance plus accrue de la part des acheteurs 


Depuis 2 ans, les acheteurs à la recherche de biens immobiliers portent plus d’attention à la qualité du logement qu’ils visitent. Ils passent davantage de temps à examiner le bien et à en pointer les défauts. Ces derniers ont plus d’importance dans le passage à l’acte d’achat des acheteurs : un bien défectueux a plus de mal à se vendre, ou est vendu moins cher qu’auparavant. On constate aussi que les acheteurs ont moins peur de manquer des offres et achètent moins facilement s’ils n’ont pas de coup de cœur. Le fait que les acheteurs soient plus regardants sur les défauts des biens et qu’ils ressentent moins de pression à l’achat font que les prix baissent (car la compétition entre vendeurs pour l’achat d’un bien s’affaiblit, les vendeurs ont donc intérêt à baisser le prix de vente de leur bien pour rendre celui-ci plus attractif). 


La baisse des prix de l’immobilier à Paris est également due à la remontée des taux d’intérêt 

Avec l’augmentation des taux d’intérêt, les acheteurs ont une capacité d’emprunt plus faible (ils peuvent emprunter moins d’argent qu’ils pouvaient le faire quelques années plus tôt). Si les conditions d’octroi de crédit sont plus difficiles et que les taux sont plus élevés, moins d’acheteurs peuvent obtenir un prêt. En disposant d’une somme plus faible pour l’acquisition de leur bien (un pouvoir d’achat moins important), les acheteurs concernés négocient davantage avec les vendeurs pour que le prix du logement baisse. 

Compte tenu du nombre important d’acheteurs, les négociations à la baisse existent mais restent proportionnellement faibles. Il n’y a donc pas de retournement de marché et c’est bon signe, les prix baissent mais ce de manière très légère.


La baisse des prix du mètre carré à Paris est aussi causée par des réglementations sur la rénovation énergétique 


Adoptée en 2017, la Loi Climat et Résilience a de nombreux impacts sur le marché immobilier. Visant à réduire les déperditions énergétiques, cette loi dispose d’un panel de mesures pour pousser la rénovation énergétique. Conformément à cette loi, il est désormais interdit qu’un propriétaire de passoire thermique augmente ses loyers entre deux propriétaires (une passoire thermique est un bien dont les déperditions énergétiques sont fortes, DPE F ou G). Dans certains cas, cette mesure remet en cause la rentabilité d’investissements locatifs (lorsque des biens sont achetés pour être mis en location), d’autant plus dans un contexte inflationniste (car les recettes ne suivent pas la hausse générale des prix).
La Loi Climat et Résilience dispose aussi qu’il soit interdit, dès janvier 2023, de louer des biens trop énergivores.
Les travaux de rénovation énergétique étant très onéreux, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien plutôt que d’entamer des travaux. Les prix de vente de ces biens sont, pour la plupart, revus à la baisse pour pouvoir être vendus (compte tenu de la vigilance des acheteurs plus accrue). 

Baisse immobilier Paris : Avec cela, la baisse des prix est inégale à Paris. Les biens dont les prix diminuent le plus sont les petites surfaces car beaucoup d’entre elles ne sont plus aux nouvelles normes énergétiques. 



Baisse prix immobilier Paris : les voyants sont-ils au rouge pour le marché immobilier parisien ? 


Cette baisse des prix du mètre carré à Paris est-t-elle de mauvaise augure pour le marché parisien ? 


Voyant vert : le nombre d’acheteurs augmente sur le marché parisien


Malgré l’augmentation des taux d’intérêts et l’inflation, les acheteurs sont toujours présents sur le marché immobilier parisien, leur nombre a même augmenté entre octobre et novembre. Cela se mesure par l’indice de Tension Immobilière (ITI). Cet indicateur fait le ratio entre le nombre de biens immobiliers à vendre et le nombre d’acheteurs. En novembre, l’ITI de Paris est de 21% ce qui veut dire que le volume d’acheteurs est supérieur de 21% au nombre de biens à vendre.
A noter :
  • En octobre l’ITI était de 17%
  • On considère qu’un marché est dynamique à partir d’un ITI à 5%

Pourquoi l’ITI à Paris reste aussi élevé ? 
L’augmentation du nombre d’acheteurs à Paris est en partie due à la baisse d’attractivité des maisons en Île-de-France. Avec la crise du Covid-19, un certain nombre de parisien a quitté la capitale pour s’installer dans des villes voisines. Entre le besoin d’espace ressenti pendant des confinements successifs et des prix au m2 moins élevés en banlieue, les maisons des villes proches de Paris ont eu le vent en poupe. Or, les mesures prises durant la pandémie -notamment le télétravail- tendent à se réduire et font que certains parisiens reviennent à la capitale. Par cela, les prix des maisons de banlieue baissent et la demande d’appartements à Paris repart à la hausse.



Comment compenser la baisse des prix du mètre carré à Paris ?


Choisir une agence immobilière à tarif fixe pour mieux vendre malgré la baisse des prix à Paris


Pour optimiser sa vente (vendre plus rapidement et au meilleur prix), la meilleure solution est de passer par une agence immobilière à tarifs fixes. Ces derniers, plus juste et moins onéreux que les prix pratiqués par les agences immobilières à commissions, sont un bon moyen pour faire des économies tout en étant accompagné par des professionnels. Entre la gestion des visites, le suivi des dossiers ou encore la publication de l’annonce sur des portails immobiliers, les agences immobilières à tarif fixe vous accompagnent de A à Z pour un prix moindre. Cette option est donc un moyen solide de maximiser sa vente, surtout lorsque la demande est forte et que les prix baissent. 



Récap : Baisse prix immobilier Paris 


La baisse des prix du mètre carré à Paris en quelques chiffres 

  • En novembre prix au mètre carré est de 10 346€
  • Baisse prix immobilier Paris : 12% en 12 mois
  • Baisse prix immobilier Paris : cette baisse est à relativiser car, biens qu’amoindris, les prix demeurent élevés 


Baisse immobilier Paris : 2 causes qui entrent en compte

  • Le comportement des acheteurs (plus attentifs aux défauts des biens qu’auparavant) 
  • Les réglementations sur la rénovation énergétique (notamment avec la Loi Climat et Résilience) 


Baisse immobilier Paris : comment pallier la baisse des prix ?

Choisir d’être accompagné par une agence immobilière à tarif fixe pour faire des économies tout en étant épaulé
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