Vous pouvez tout à fait décider de mettre en vente un logement occupé par un locataire. Si vous souhaitez vendre votre logement vide, vous devrez donner congé à votre locataire. Comment s’y prendre et quelles conséquences cela peut-il avoir sur votre vente ? 


Quand donner congé à votre locataire ? 


Il est impossible de donner congé à son locataire en cours de bail
Si vous souhaitez vendre votre logement en cours de bail, vous devrez le vendre en tant que logement occupé. Le bail continuera de courir aux mêmes conditions pour le nouveau propriétaire.  

Le congé doit donc être donné à votre locataire à l’échéance de son bail et en respectant les délais de remise de congé suivants : 
  • au moins six mois avant la fin du bail de location pour un logement vide
  • au moins trois mois avant la fin du bail de location pour un logement meublé

Nous vous conseillons de ne pas attendre le dernier moment pour notifier à votre locataire votre intention de vendre. En effet, le préavis court à partir de la réception du courrier par votre locataire. Si votre locataire ne va pas chercher la lettre, vous aurez ainsi le temps de mandater un huissier. 

En revanche , si vous n’avez pas donné congé à votre locataire dans ce temps imparti, son bail sera reconduit et vous ne pourrez pas lui donner congé avant la nouvelle échéance (3 ans pour un bail non meublé et 1 an pour un bail meublé).


Comment donner congé à votre locataire ? 


Vous devez notifier expressément à votre locataire votre intention de vendre dans une lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte huissier). Attention, si plusieurs locataires habitent votre logement. Vous devez envoyer à chacun une lettre pour leur donner congé. 

S’il s’agit d’un logement loué vide (non meublé) vous devrez faire apparaître les mentions suivantes : 
  • votre intention de vendre 
  • le numéro du lot
  • le prix de vente
  • les modalités de paiement
  • une partie de l’article 15 II de la loi de 1989 qui indique au locataire qu’il dispose d’une priorité d’achat pendant les deux premiers mois de son préavis

Ces indications permettent au locataire de décider d’appliquer ou de renoncer à son droit de préemption. 


Comment le locataire peut-il exercer son droit de préemption ? 


Si vous donnez congé à un locataire pour vendre votre appartement vous devez dans certains cas, respecter son droit de préemption. Cela signifie que le locataire est prioritaire pour acheter votre logement. 

Ce droit de préemption s’applique uniquement dans le cas d’un logement loué vide (c’est-à-dire non meublé). Si vous louez un logement meublé, votre locataire peut vous formuler une offre d’achat, mais celle-ci ne sera pas prioritaire. 

La lettre de congé vaut alors comme une offre de vente au locataire qui peut choisir d’acheter ou non votre logement sous un délai de 2 mois. 

  • S’il décide de se positionner, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour signer l’acte authentique et de 4 mois s’il bénéficie d’un prêt immobilier. Si dans ce délai imparti, la vente n’est pas finalisée, alors l’offre de vente est nulle et le locataire doit quitter les lieux au plus tard à la fin du préavis. 
  • Si le locataire refuse l’offre de vente, il doit quitter son logement au plus tard à la fin du délai de préavis. S’il ne le quitte pas, il devient un occupant sans droit qui pourra être expulsé. 
  • Si jamais le locataire décide de négocier le prix, cela est assimilé à un refus (selon  l’arrêt du 20 juin 1990 rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation) et il doit quitter les lieux au plus tard à la fin du préavis. 


Comment mettre en vente votre bien si le locataire renonce à son droit de préemption ? 


Si votre locataire renonce à son droit de préemption, vous pouvez proposer votre logement à la vente à d’autres acquéreurs seulement si votre offre stipule les mêmes conditions de vente proposées au locataire.

Si vous souhaitez proposer à la vente votre logement à des conditions plus avantageuses (prix inférieur par exemple), votre locataire peut faire appliquer un second droit de préemption et il aura un mois pour se positionner. En cas de silence de sa part, on considère qu’il a refusé votre offre.